حتما تابه‌حال برای شما هم پیش آمده که از خرید یا اجاره ملکی پشیمان شده و قصد پس دادن آن را داشته‌اید. در برخی موارد نیز ممکن است از فروش یا اجاره ملک پشیمان شده و قصد فسخ قرارداد با مستاجر یا خریدار را داشته باشید. در هرکدام از این موقعیت‌ها که باشید، عدم اطلاع از شرایط و قوانین فسخ قرارداد می‌تواند به ضرر شما تمام شده و خسارات مالی بسیاری را به شما تحمیل کند. به همین دلیل در این مطلب تلاش کرده‌ایم تا چگونگی فسخ قرارداد خرید یا اجاره ملک را بیان کرده و به شما در انجام بهتر معاملاتتان کمک کنیم.
شرایط کلی فسخ قرارداد خرید و یا اجاره ملک چیست؟
یکی از مهم‌ترین نکات برای فسخ قرارداد این است که شرایط فسخ در قولنامه آورده شده باشد. در واقع هنگام بستن قولنامه باید مدت زمان مجاز برای فسخ و میزان خسارت احتمالی به طور دقیق ذکر شود. توجه کنید که فسخ قرارداد باید با دلایل قانونی و موجه انجام گیرد. افراد نمی‌توانند صرفا به دلیل پشیمانی از خرید یا اجاره یا پیدا کردن موردی بهتر قرارداد را فسخ کنند.
برخی از دلایل قانونی فسخ قرارداد به شرح زیر است:
– وجود اشکالاتی در ملک که هنگام خرید یا اجاره از خریدار یا مستاجر پنهان شده است.
– فروش ملک مستاجردار به شخص دیگر و فسخ قرارداد مستاجر توسط مالک جدید در صورت ذکر در قرارداد
– نپرداختن اجاره توسط مستاجر یا هزینه کامل خرید ملک
– فسخ بر اساس اختیاراتی که در قولنامه به طرفین داده شده است.
به‌طورکلی بهتر است فسخ قرارداد خرید یا اجاره ملک را در زمان تعیین شده در قرارداد انجام دهید. اما اگر پس از گذشت این زمان متوجه اشکالات فوق شدید، می‌توانید با کمک مراجع قانونی قرارداد را فسخ کنید. البته دراین‌صورت باید دلایل و مدارک کافی برای این کار داشته باشید. به‌علاوه در برخی موارد لازم است خسارت طرف مقابل را نیز بپردازید.
خریدار و فروشنده املاک چگونه می‌توانند قرارداد خرید و فروش ملک را فسخ کنند؟
نکته مهم در معاملات خرید یا فروش ملک این است که افراد نمی‌توانند بدون اطلاع طرف مقابل اقدام به فسخ قرارداد نمایند. مگر آن‌که در زمان عقد قرارداد این حق به یکی از طرفین داده شده باشد. البته توصیه ما این است که در هیچ یک از قراردادهای خود از این حق استفاده نکنید تا در صورت فسخ متضرر نشوید. به‌طورکلی در شرایط خرید و فروش املاک افراد به دلایل مختلفی می‌توانند قرارداد بسته شده را فسخ کنند.
به‌طورکلی خریدار یا فروشنده ملک در صورت وجود هریک از شرایط زیر می‌تواند قرارداد را فسخ کند:
– هریک از طرفین با هر شیوه‌ای قصد فریب دیگری را داشته باشد.
– ملک تحویل داده شده با شرایط موجود در قرارداد متفاوت باشد. این تفاوت ممکن است در ارزش ملک خریداری شده یا شرایط آن باشد. به‌طورکلی هر تفاوتی که ملک اصلی با توافقات صورت گرفته داشته باشد، امکان فسخ قرارداد برای خریدار را فراهم می‌کند.
– اقدام به فروش مال غیر یا فروش مال به چند نفر، خریدار را مجاز به فسخ قرارداد می‌کند.
– درصورتی‌که هریک از طرفین در انجام تعهدات خود تاخیر داشته باشند فسخ قرارداد مجاز است. فروشنده باید ملک را در زمان تعیین شده دقیقا منطبق با شرایط قرارداد به خریدار تحویل دهد. خریدار نیز موظف است مبلغ مورد توافق را در زمان‌های مشخص شده بپردازد.
– وجود هرگونه عیب در ملک که در زمان رویت ملک نبوده یا پنهان شده است.
– برقرار بودن شرایط فسخ مورد توافق در قرارداد در زمان تعیین شده، حق فسخ را به هریک از طرفین خواهد داد. درصورتی‌که در قرارداد خسارتی برای فسخ در این مدت در نظر گرفته شده باشد، فرد فسخ کننده باید خسارت را بپردازد. در غیر این صورت نیازی به پرداخت خسارت هنگام فسخ نیست.
موجر برای فسخ قرارداد اجاره چه باید بکند؟
موجر برای فسخ قرارداد اجاره چه باید بکند؟فسخ قرارداد پیش از موعد توسط موجر باید یک یا دو ماه پیش از زمان فسخ به مستاجر اطلاع داده شود. توجه کنید که شما نمی‌توانید به صورت یک طرفه و بدون اطلاع و رضایت مستاجر قرارداد را به هم بزنید. چرا که مستاجر به زمانی برای یافتن ملک جایگزین و تخلیه ملک شما نیاز دارد. به علاوه لازم است دلایل شما بررسی شده و مجوزهای قانونی فسخ قرارداد صادر شود. همچنین باید حق و حقوق طرفین دقیقا محاسبه شده و تسویه حساب انجام گیرد.
به‌طورکلی فسخ قرارداد از سوی موجر زمانی مجاز است که مستاجر از دادن اجاره مقرر سر باز زده و تاخیر زیادی داشته باشد. در این صورت موجر می‌تواند علاوه بر فسخ قرارداد پیش از موعد با گرفتن حکم تخلیه نیز مستاجر را وادار به تخلیه ملک کند. یکی دیگر از دلایل موجه فسخ مقاومت مستاجر در برابر تخلیه به موقع ملک یا وارد کردن آسیب‌های جدی به ملک است. آسیب‌هایی که هزینه‌های زیادی را برای موجر ایجاد کرده و اجاره مجدد یا فروش آن را با مشکل مواجه کنند. همچنین درصورتی‌که مستاجر از اجرای شرایط مورد توافق سر باز زند، موجر می‌تواند برای فسخ قرارداد اقدام کند.
آیا مستاجر می‌تواند قرارداد اجاره ملک را فسخ کند؟
به‌طورکلی هیچ کس نمی‌تواند بدون داشتن دلایل قانونی و محکمه پسند قرارداد بسته شده را فسخ کند. بنابراین اگر خانه‌ای اجاره کرده و قصد پس دادن آن را دارید، لازم است دلیل موجهی برای این کار پیدا کنید. در برخی موارد طرفین شرایطی را در قرارداد می‌نویسند که نبود آن‌ها مستاجر را مجاز به فسخ قرارداد اجاره می‌کند. به عنوان مثال عدم تحویل خانه در موعد مقرر می‌تواند یکی از دلایل موجه فسخ قرارداد در زمان تعیین شده در قرارداد باشد. این مورد می‌تواند با پرداخت خسارت از سوی موجر نیز همراه باشد.
توجه کنید که اگر به عنوان مستاجر قصد فسخ قرارداد پیش از موعد را دارید، باید از سه ماه قبل به موجر اطلاع دهید. درصورتی‌که دلیل موجهی برای انجام این کار نداشته باشید، قانون شما را مجبور به پرداخت خسارت خواهد کرد. توجه کنید که مستاجر تنها در یکی از شرایط زیر مجاز به فسخ قرارداد است:
– وجود اشکالاتی در ملک که در زمان اجاره از مستاجر پنهان شده‌اند.
– تحویل ملک با شرایطی متفاوت با شرایط مطرح شده در قرارداد.
– برخی دلایل و مجوزهایی که برای فسخ قراداد در آن نوشته شده است.
– خراب شدن ملک یا ایجاد آسیب در آن به گونه‌ای که مستاجر نتواند از آن استفاده کرده یا آن را تعمیر کند.
درصورتی‌که هریک از شرایط فوق برقرار بوده و موجر از گرفتن کلید خودداری کند، مستاجر می‌تواند مراتب را به مراجع قضایی اطلاع داده و کلید را تحویل دهد. به محض تحویل کلید توسط مستاجر، تعهد پرداخت اجاره لغو شده و مرجع قضایی طی ۲۴ ساعت اخطار قانونی به موجر خواهد داد.
سخن پایانی
ازآنجایی‌که قیمت ملک روز به روز در حال افزایش است، شما به عنوان خریدار، فروشنده، موجر یا مستاجر باید در زمان عقد قرارداد دقت کافی داشته باشید. درصورتی‌که از شرایط قانونی فسخ اطلاعی ندارید، بهتر است پیش از امضای قرارداد و پرداخت مبلغ تعیین شده با یک وکیل مشورت کنید تا متضرر نشوید. در این مقاله تلاش کردیم مهم‌ترین نکات و قوانین فسخ قرارداد خرید یا اجاره ملک را بیان کنیم. اگر هنوز هم در این مورد ابهام یا سوالی دارید، آن را با ما در میان بگذارید. ما در کوتاه‌ترین زمان ممکن به سوالات شما پاسخ خواهیم داد.
