صاحب یک ملک می‌تواند در هر زمانی در مورد آن یک تصمیم مطابق با مصلحت خود بگیرد و آن را به مرحله اجرا برساند. این تصمیم می‌تواند شامل ایجاد تغییرات در ملک، رهن، فروش و یا دیگر موارد باشد.
اما انجام دادن این تصمیم‌ها در مورد ملک‌های مشاع به این سادگی نبوده و پیچیدگی بیشتری دارد. برای توضیح در مورد پیچیدگی‌های مورد نظر برای ملک‌های مشاع ابتدا باید بدانیم منظور از ملک مشاع چیست. هدف این مقاله معرفی ملک مشاع و بررسی نحوه فروش آن است، پس برای اطلاع از این موارد تا پایان این مطلب با ما همراه باشید.
ملک مشاع چیست؟
در بسیاری از موارد مشاهده می‌شود که یک ملک بیش از یک مالک دارد. ملکی که به بیش از یک نفر تعلق داشته باشد و هر کدام به نسبتی خاص از آن سهم ببرند و محدوده جغرافیایی و حد و حدودی برای سهمشان در ملک تعیین نشده باشد، مشاع گفته می‌شود. این تعریف به این معناست که هر کدام از مالکان در هر قسمتی از ملک شراکت داشته و هیچ‌کدام نمی‌توانند نسبت به مالکیت مطلق نقطه‌ای خاص ادعایی داشته باشند. یک ملک ممکن است به دو دلیل مشاع شده باشد. نخستین دلیل مشاع شدن یک ملک ارثیه بودن آن است. اگر شخصی ملکی داشته باشد پس از مرگش ملک به نسبت‌های مشخص بین وراث تقسیم می‌شود که این تقسیم به‌صورت مشاع است.
انجام معاملات قانونی نیز راهی دیگر برای مشاع شدن یک ملک است. به این معنی که اگر شخصی قسمتی از ملک خود را؛ برای مثال دو دانگ؛ به شخصی دیگر واگذار کند آن ملک مشاع می‌شود و جزء جزء مال به هر دوی آن‌ها تعلق خواهد داشت. خرید و فروش در ملک مشاع مقداری دشوار است زیرا به جای یک مالک با چند مالک روبرو هستیم. به همین دلیل ملک مشاع از نظر قیمتی هم مقداری پایین‌تر از املاک دیگر معامله می‌شود. اما سوال اینجاست که چگونه یک ملک مشاع را بفروشیم؟
چگونه یک ملک مشاع را بفروشیم؟
برای فروش یک ملک مشاع راه‌های متفاوتی وجود دارد. ساده‌ترین راه برای فروش یک ملک مشاع، توافق صاحبان آن است. توافق صاحبان یک ملک شامل چند مورد می‌شود. یک راه برای توافق، فروش سهم ملک توسط شریک به دیگری است. به این ترتیب یک نفر صاحب تمام ملک شده و از حالت مشاع درمی‌آید. راه دوم توافق بر سر تقسیم ملک است. طرفین می‌توانند با توافق ملک را تقسیم کرده و یک تقسیم نامه ساده را به‌صورت مکتوب درآورند. در صورت تمایل نوشتن تقسیم نامه می‌تواند به‌صورت رسمی و در دفتر ثبت اسناد انجام شود.
اگر توافقی بین مالکین اتفاق نیفتاد جای نگرانی نیست زیرا در قانون راهی برای رسیدگی به این مورد پیش بینی شده است. در این مورد با مراجعه به مراجع قانونی می‌توان درخواست افراز ملک را داد تا این کار توسط مرجع مورد نظر انجام شود و بتوان ملک را به فروش رساند. در برخی از موارد ملک غیرقابل افراز تشخیص داده می‌شود اما بازهم جای نگرانی نیست و می‌توان از طریق دادگاه برای فروش ملک اقدام نمود.
توافق شرکا برای فروش ملک مشاع
همان‌طور که بیان شد یکی از راه‌های فروش ملک مشاع توافق شرکا است. این توافق تنها در صورتی امکان‌پذیر است که تمامی شرکا حاضر، بالغ و از نظر عقلانی در سلامت کامل باشند و اگر در میان شرکا فرد محجوری وجود داشته باشد توافق قانونی نیست و نمی‌توان اقدام به فروش کرد. توافق می‌تواند به‌صورت ساده و با نوشتن یک سند و امضای چند شاهد باشد. اگر فرد محافظه کاری هستید و تمایل دارید تمام کارها با قطعیت انجام شود میتوانید متن توافق‌نامه را در دفاتر اسناد رسمی کشور ثبت کنید تا به‌صورت یک سند رسمی باشد و نتوان هیچ‌گونه ادعایی خلاف آن انجام داد. اما توافق کردن همیشه ممکن نیست و گاهی نمی‌توان تمامی شرکا را راضی نمود در این صورت باید چکار کرد؟
درخواست افراز یا تقسیم ملک
درصورتی‌که حتی یکی از شرکا راضی نباشد نمی‌توان در ملک دخل و تصرفی انجام داد یا آن را به معامله گذاشت در این صورت برای ضایع نشدن حق شرکا درخواست افراز در قانون پیش‌بینی‌شده است. این درخواست به این دلیل به مرجع ذی‌صلاح داده می‌شود تا ملک بین شرکا به‌صورت قانونی و معادل سهم آن‌ها تقسیم شود و حدود مورد تصاحب هریک کاملا مشخص باشد. تمامی ملک‌ها قابل افراز نیستند و تشخیص این امر توسط کارشناسان مربوطه که نقشه‌بردار هستند انجام می‌شود.
تقاضای افراز ملک را به کجا بدهیم؟
به‌طورکلی دو مرجع برای تقاضای افراز ملک مورد نظر هستند. در ابتدا باید به این نکته توجه کرد که آیا ملک مورد نظر دارای پلاک ثبتی است یا خیر. اگر ملک پلاک ثبتی دارد باید تقاضای افراز را به اداره ثبت تقدیم کرد. برای این کار باید پس از تنظیم درخواست افراز به اداره ثبت محل وقوع ملکی که به‌صورت مشاع است مراجعه کرد. با توجه به اینکه بیشتر املاک کشور دارای پلاک ثبتی هستند پس در بیشتر موارد برای تقاضای افراز باید به اداره ثبت مراجعه کرد.
درصورتی‌که ملک دارای پلاک ثبتی نیست برای رسیدگی به درخواست تقسیم ملک باید به دادگاه مراجعه کرد. برای انجام این امر باید دادخواست افراز را که به صورت یک فرم از پیش تعیین شده است کامل نمود. این کار معمولا توسط دفاتر خدمات قضائی انجام می‌شود. سپس باید دادخواست را تقدیم دادگاه نمود. گاهی افراد برای راحتی این دادخواست را تقدیم دادگاه محل سکونت خود می‌کنند که باعث به تعویق افتادن و ارجاع پرونده به دادگاه محل وقوع ملک مشاع می‌شود. پس بهتر است دادخواست تقدیم دادگاه محل وقوع ملک شود تا از ارجاع آن و اتلاف وقت جلوگیری شود.
مراحل افراز ملک مشاع
پس از مراجعه به اداره ثبت و درخواست افراز ملک مشاع با استفاده از پلاک ثبتی که در سند مالکیت ملک نیز قید شده است پرونده ملک مورد بررسی قرار می‌گیرد و در صورت داشتن شرایط لازم بررسی ملک آغاز می‌شود. شرط اولیه برای قابل افراز بودن ملک دارا بودن حداقل مساحت مورد نظر اداره ثبت است. در صورت رسیدن مساحت به حد نصاب تاریخی برای بازدید ملک معین می‌شود. برای بازدید ملک از تمامی شرکا دعوت به عمل می‌آید. در زمان بازدید نماینده اداره ثبت به همراه یک نقشه‌بردار ملک را مورد بازدید قرار می‌دهند و صورت وضعیتی توسط نقشه‌بردار تهیه می‌شود که به تایید تمامی شرکا می‌رسد. در نهایت نقشه‌بردار نظر خود را در مورد قابل افراز بودن یا نبودن ملک اعلام می‌کند.
پس از اعلام نظر نقشه‌بردار در صورت اعلام غیرقابل افراز بودن ملک ۱۰ روز فرصت به شرکا داده می‌شود تا به نتیجه اعتراض کنند و تقاضای بررسی مجدد داشته باشند. درصورتی‌که ملک قابل افراز تشخیص داده شده باشد حدود ملک هر یک از شرکا مشخص و به آن‌ها اعلام می‌شود. درصورتی‌که ملک مشاع قابل افراز تشخیص داده نشود یک گواهی مبنی بر غیرقابل افراز بودن ملک صادر می‌شود. در این مرحله متقاضی می‌تواند با در دست داشتن این گواهی و سایر مدارک مورد نیاز به دادگاه مراجعه کرده و تقاضای فروش ملک را مطرح کند. در این صورت دادگاه دستور فروش را صادر می‌کند و ملک برای فروش به مزایده گذاشته می‌شود.
در مزایده هر کسی می‌تواند شرکت کند و حتی شرکا یا متقاضی نیز می‌توانند برنده مزایده باشند. باید توجه کرد که دستور فروش ملک به‌صورت یک دستور از سوی دادگاه صادر می‌شود و حکم فروش نیست بنابراین قابل اعتراض نیست و باید اجرا شود. مزایده توسط مدیر اجرا انجام می‌شود و حضور یا عدم حضور هر یک از شرکا نمی‌تواند مانعی برای انجام مزایده باشد.
جمع‌بندی
ملک مشاع به ملکی گفته می‌شود که بیش از یک صاحب داشته باشد. فروش ملک مشاع به دلیل روبرویی با چند مالک پیچیدگی‌های بیشتری دارد. قبل از فروش ملک مشاع یا باید رضایت سایر شرکا را جلب کرد یا ملک را تقسیم نمود. برای جلب رضایت می‌توان سهم شرکا را خریداری کرد یا سهم خود را به آن‌ها بفروشید. درصورتی‌که شرکا توافق نکنند باید تقاضای تقسیم توسط اداره ثبت یا دادگاه بررسی شود.درصورتی‌که ملک قابل تقسیم نباشد پس از صدور گواهی در صورت درخواست متقاضی توسط دادگاه به مزایده گذاشته می‌شود.
