در هنگام بروز اختلافات میان افراد و ایجاد دعواهای حقوقی، علاوه بر مراجعه به وکیل یکی از مهم‌ترین مسائل آشنایی داشتن با اطلاعات و اصطلاحات حقوقی است. به‌این‌ترتیب راحت‌تر می‌توانید راهنمایی‌های وکیل خود را متوجه شده و به مرحله عمل درآورید. خلع ید از املاک یک اصطلاح حقوقی مربوط به اموال غیرمنقول است که در این مقاله قصد داریم آن را به‌طور کامل موردبررسی قرار دهیم.
معنای لغوی و اصطلاحی خلع ید از املاک چیست؟
خلع ید از املاک یک اصطلاح حقوقی مربوط به اموال غیرمنقول مانند خانه، زمین یا مغازه است. خلع ید در لغت به معنای رفع کردن یا برطرف کردن تصرف یا سلطه بدون اجازه فرد دیگری بر مال غیر است. در اصطلاح قانونی این دعوا زمانی اقامه می‌شود که فردی غیر از مالک و بدون اجازه او، خانه، مغازه یا زمین را تحت تصرف یا سلطه خود درآورده باشد. در چنین حالتی مالک باید با در دست داشتن مدارکی که مالکیت او را اثبات می‌کند، به دادگاه مراجعه کرده و از دادگاه برای پایان بخشیدن به این تصرف غیرمجاز و بازگرداندن ملک تقاضا می‌کند.
به‌عنوان‌مثال ممکن است که شما یک ملک را در قالب زمین، خانه، آپارتمان یا مغازه خریداری کرده باشید. پس‌ازآن برای مدت زیادی ملک را به حال خود رها کرده و از آن سراغی نگیرید. در این مدت شخص یا اشخاص دیگری با سندسازی و به‌طور غیرقانونی در ملک شما ساکن شده یا مشغول به کار شده باشد. در چنین حالتی شما باید برای تحویل ملک به او تذکر دهید. اما در بیشتر موارد چنین اقدامی نتیجه‌ای را به دنبال نخواهد داشت. درنتیجه لازم است برای شکایت نزد شورای حل اختلاف رفته و درخواست خود را مبنی بر بازگرداندن ملک مطرح کنید.
علاوه بر این چنین مشکلی ممکن است میان یک فروشنده متخلف و یک خریدار ساده اتفاق بیفتد. به‌ویژه در مورد خریدارانی که ترجیح می‌دهند برای کاهش هزینه خود قولنامه و مراحل فروش را تا حد امکان در خانه انجام داده و به بنگاه معاملاتی یا دفتر اسناد رسمی مراجعه نکنند. در چنین مواردی خریدار همه یا بخشی از هزینه ملک را به فروشنده پرداخت کرده است. اما فروشنده از تحویل ملک به او خودداری می‌کند. درنتیجه خریدار چاره‌ای ندارد که از طریق قانون خلع ید از املاک پیگیر کار خود شود.
در مورد املاک مشاع یعنی ملک‌هایی که بیش از یک نفر بر آن‌ها مالکیت دارند، نیز ممکن است چنین دعوایی اقامه شود. به‌عنوان‌مثال ممکن است یکی از مالکان یا تعدادی از آن‌ها ملک را به تصرف خود درآورده و از عایدات آن تنها به نفع خود استفاده کنند. در چنین حالتی سایر مالکان می‌توانند علیه آن‌ها دعوای خلع ید از املاک را اقامه نمایند.
آشنایی با برخی اصطلاحات حقوقی در این مورد
- خواهان دعوا: مالک ملک که ادعا می‌کند با توجه به سند مالکیتی که در دست دارد، ملک به او تعلق دارد.
- خوانده: کسی که ملک را به تصرف خود درآورده و به‌طور غیرقانونی از آن استفاده می‌کند.
- خواسته دادخواست: دادگاه باید خوانده را ملزم کند که تصرف غیرمجاز ملک را رفع کرده و آن را به صاحب خود بازگرداند.
اصلی‌ترین شرط برای اقامه دعوای خلع ید از ملک چیست؟
برای اینکه بتوانید برای ارائه درخواست بازگرداندن ملک و رفع تصرف به دادگاه مراجعه کنید، باید سندی در دست داشته باشید که مالکیت تمام و کمال شما را بر ملک موردنظر به‌طور کامل اثبات کند. این سند یا سند ملکی است که خریده و به نام خود کرده‌اید. یا قولنامه‌ای است که در طی آن زمین، خانه یا مغازه به مالکیت شما درآمده است.
مراحل ارائه درخواست خلع ید از املاک چیست؟
در ابتدا باید تلاش کنید که از طریق تذکر شخص مذکور را قانع کرده و از او بخواهید ملک را برگردانده یا تحویل دهد. اما ازآنجاکه در اکثریت قریب به‌اتفاق موارد چنین تذکری بی‌فایده خواهد بود، ناچار خواهید شد که به شورای حل اختلاف مربوط به منطقه یا ناحیه‌ای که ملکتان در آن واقع شده است، مراجعه کنید. برای ارائه درخواست خلع ید باید سند تک‌برگی یا دفترچه‌ای ملک را به همراه داشته باشید.
در مواردی که فروشنده باوجود گرفتن پول از تحویل ملک خودداری می‌کند، خریدار سند مالکیتی در دست ندارد. بنابراین پیش از مراجعه به شورای حل اختلاف باید مالکیت خود را بر آن مال به اثبات برساند. برای این منظور می‌تواند از دادخواست الزام به تنظیم سند استفاده کند. پس از اثبات مالکیت، حکمی تحت عنوان حکم قطعی مالکیت به او تحویل داده می‌شود. حال می‌تواند از این حکم برای مراجعه به شورای حل اختلاف استفاده کند. پس‌ازآن شورای حل اختلاف مدارک لازم را برای بررسی بیشتر و رسیدگی به دادخواست، به دادگاهی می‌فرستد که ملک در حوزه قضایی آن قرار دارد.
مراحل رسیدگی به دعوای خلع ید چیست؟
درصورتی‌که مالک سند رسمی نداشته باشد، مرحله نخست احراز مالکیت است. این کار ممکن است از طریق استعلام از دفاتر اسناد رسمی یا با ارائه مدارک و مستندات لازم انجام گیرد. در مرحله بعد بررسی می‌شود که آیا تصرف ملک توسط خوانده با اجازه مالک صورت گرفته است یا اینکه خوانده به‌صورت غیرقانونی اقدام به این کار کرده است. به‌این‌ترتیب باید غیرقانونی بودن تصرف بر دادگاه محرز شود. پس‌ازآن حکمی برای اخراج متصرف و بازگشت ملک به مالک صادر خواهد شد.
طبق قانون چه شرایطی باید برقرار باشد تا بتوان دعوای خلع ید را اقامه کرد؟
مهم‌ترین نکته درباره اقامه کردن این دعوا این است که ملک باید غیرمنقول باشد. به‌علاوه بر طبق قانون باید مالکیت خواهان بر ملک ثابت شود. خواهان می‌تواند صاحب ملک یا نماینده قانونی او باشد. این کار یا با استفاده از سند رسمی و یا با حکم قطعی دادگاه انجام خواهد شد. پس‌ازآن خوانده به دادگاه احضار می‌شود. حال باید غیرقانونی بودن تصرف بر دادگاه محرز شود. به‌این‌ترتیب اگر خوانده مدرکی به دادگاه ارائه دهد که تصرف ملک با اجازه مالک صورت گرفته است، احتمالا خوانده با شکست مواجه خواهد شد.
سوالات متداول درباره اقامه دعوای خلع ید از املاک
اگر ملک در رهن بانک باشد یا برای ضمانت گرو گذاشته شده باشد، آیا می‌توان دعوا را برای آن اقامه نمود؟
– بله. مانعی ندارد.
در چه صورتی برای املاک مشاع دعوای خلع ید استماع ندارد؟
– اگر میان مالک‌ها تقسیم‌نامه وجود داشته باشد.
آیا باید تمامی مالکین ملک مشاع برای خلع ید تقاضا دهند؟
– خیر. طرح دعوا از سوی یکی از مالکین یا چند نفر از آن‌ها نیز قابل‌قبول است.
تکلیف ملک مشاعی که حکم خلع ید برای آن صادرشده است، چه می‌شود؟
– این ملک باید تخلیه شود. تا زمانی که شرکا درباره نحوه تصرف آن توافق نکنند و یا آن را به فروش نرسانند، ملک به هیچ‌یک از آن‌ها تحویل داده نمی‌شود.
اگر ملک تصرف‌شده به شخص سومی منتقل‌شده باشد، تکلیف خلع ید چیست؟
– در چنین حالتی حکم صادرشده علیه متصرف اجرا خواهد شد و خریدار الزامی به پاسخگویی نخواهد داشت. مگر اینکه متصرف اولیه ادعا کند که خریدار یا مستاجر ملک را به‌طور غیرقانونی تصرف کرده است. در چنین حالتی متصرف یا خوانده وظیفه دارد در مدت یک هفته درخواست خود را مبنی بر خلع ید از املاک به قاضی ارائه دهد.
چه نهادی وظیفه رسیدگی به این شکایات را خواهد داشت؟
– برای بررسی درخواست مربوط به هر ملکی با هر قیمتی باید به دادگاه موجود در ناحیه‌ای که ملک در آن واقع شده، مراجعه کرد. در چنین شرایطی شورای حل اختلاف مرجع ذی‌صلاح نیست.
