ممکن است همیشه نتوان خرید و فروش املاک را انجام داد. دلیل انجام نشدن این امر بسیار متفاوت است. به‌طور مثال گاهی افراد توانایی مالی برای خرید ملک را ندارند و گاهی ترجیح می‌دهند که پول خود را به جای ملک صرف کسب و کار کنند.
به جای خرید راهی دیگر نیز برای به دست آوردن ملک وجود دارد که البته برای مدتی محدود است. اجاره یک ملک می‌تواند پاسخگوی نیاز افراد به ملک باشد. اجاره شامل پرداخت وجه برای استفاده از یک مکان برای مدت محدود است. قوانین متعددی بر عقد اجاره حاکم است که برای شروع، ادامه و خاتمه آن بسیار کمک کننده هستند. هدف این مقاله بررسی انواع اجاره و شرایط فسخ هر یک از آن‌ها است پس لطفا تا پایان این مطلب با ما همراه باشید.
انواع قرارداد اجاره
قراردادهای اجاره سه نوع مختلف دارند که هر کدام با توجه به شرایط مورد استفاده قرار می‌گیرند. قرارداد دستی نخستین نوع در میان انواع قراردادهای اجاره است. این نوع قرارداد دارای کمترین میزان رسمیت است که میان دو طرف معامله بسته می‌شود. قرارداد اجاره بنگاهی دومین نوع قرارداد است. این نوع قرارداد در محل مشاور املاک با حضور مستاجر، موجر و شخص مالک مشاور املاک که شاهد بر معامله است نوشته می‌شود. این نوع قراردادها پیش‌نویس‌های از پیش تعیین شده‌ای هستند که قبلا توسط اتحادیه مشاورین املاک به تایید رسیده است و دارای رسمیت بیشتری نسبت به نوع اول هستند. آخرین نوع قرارداد هم قراردادهای رسمی اجاره هستند. این نوع قراردادها در دفاتر اسناد رسمی ثبت می‌شوند و همان‌طور که از نام آن‌ها مشخص است دارای بیشترین نوع رسمیت در میان قراردادهای مختلف اجاره هستند.. در ادامه مقاله به بررسی هر کدام از انواع قراردادها می‌پردازیم.
پیشنهاد می‌کنیم بخوانید:
قرارداد دستی
این نوع قرارداد تنها میان دو طرف معامله و به صورت دستی نوشته می‌شود و در جایی ثبت نمی‌شود. ممکن است در زمان نوشتن قرارداد شاهدی نیز حضور داشته باشد. این قرارداد صرفا شامل موارد توافق شده میان طرفین است و ممکن است از نظر بندهای قانونی به درستی تنظیم نشده باشد و ایرادهای زیادی در آن وجود داشته باشد. گاهی نوشتن این قرارداد به صورت موقتی است تا زمانی که قرارداد نهایی به‌صورت رسمی نوشته شود اما گاهی این قرارداد جای قرارداد رسمی را می‌گیرد.
مهم‌ترین دلیل برای استفاده از قرارداد دستی به جای رسمی تمایل به پرداخت نکردن کمیسیون یا حق التحریر قرارداد است. اما باید به این نکته توجه نمود که در صورت بروز مشکل با توجه به متخصص نبودن طرفین در نحوه تنظیم قرارداد و عدم تنظیم یک قرارداد دقیق ممکن است ضرر زیادی به یکی از آن‌ها وارد شود.
مزایا و معایب قراردادهای دستی چیست؟
مزایا و معایب قراردادهای دستی چیست؟قراردادهای دستی معایب فراوان و تنها یک مزیت دارند. مزیت آن‌ها نپرداختن هزینه حق التحریر مشاور املاک است و در مقابل با توجه به رسمیت کم در صورت بروز مشکل میان موجر و مستاجر فرآیند رسیدگی بسیار سخت و طولانی می‌شود و هزینه‌های زیادی را به طرفین تحمیل می‌کند. مشکل اساسی این نوع قرارداد برای موجر این است که نمی‌تواند برای گرفتن حکم تخلیه اقدام کند. مشکل مستاجر نیز در این مورد، به بازپس‌گیری مبلغ رهن ملک مربوط می‌شود. در ضمن این نوع قرارداد درصورتی‌که امضای دو مرد بالغ به عنوان شاهد را نداشته باشد مشمول قانون موجر و مستاجر تصویب شده در سال ۱۳۷۶ نمی‌شود.
قرارداد بنگاهی
قرارداد بنگاهی نیز نوعی دیگر از قراردادها است که میان دو طرف معامله یعنی مستاجر و موجر نوشته می‌شود. نوشتن این قرارداد بر عهده مشاور املاک است و پس از امضای قرارداد توسط طرفین، توسط مشاور املاک نیز مهر و امضا می‌شود. این نوع قرارداد در فرم‌های پیش‌نویسی نوشته می‌شود که قبلا توسط اتحادیه مشاورین املاک تهیه و تنظیم شده است و بندهای قانونی متعددی در آن آمده است.
قراردادهای بنگاهی در دو نوع تهیه و تنظیم می‌شوند که تنها یک تفاوت ساده دارند. نوع اول قراردادهای عادی اجاره ملک هستند که تنها شامل مهر و امضای مشاور املاک است. نوع دوم هم علاوه بر مهر و امضا، دارای کد رهگیری هستند. یکی از ویژگی‌های کد رهگیری این است که مالک نمی‌تواند ملک را به چند نفر اجاره دهد و تنها یک نفر به عنوان مستاجر آن شناخته می‌شود.
ویژگی‌های قرارداد بنگاهی
قراردادی که توسط مشاور املاک تنظیم، مهر و امضا می‌شود را در اصلاح قرارداد بنگاهی میگویند. این نوع قرارداد نسبت به نوع دستی آن ویژگی‌های بیشتری دارد. نخستین ویژگی این نوع قرارداد این است که توسط اتحادیه مشاورین املاک تهیه شده و حاصل هم فکری تعدادی متخصص است پس نکات حقوقی زیادی در آن رعایت شده است که افراد عادی نمی‌توانند آن‌ها را رعایت کنند. اطلاعات حقوقی و ملکی مشاور املاک از افراد عادی بسیار بالاتر است و تمامی ریزه‌کاری‌های نوشتن یک قرارداد دقیق را می‌دانند و به‌خوبی توانایی تنظیم یک قرارداد با نکات حقوقی صحیح را دارند. مشاورین املاک می‌توانند به راحتی شرایط فسخ قرارداد را به درستی تنظیم کنند و در متن قرارداد بگنجانند.
قرارداد رسمی
این نوع قرارداد رسمی‌ترین نوع قرارداد است که در دفاتر اسناد رسمی ثبت می‌شود. قراردادهای دستی و بنگاهی از نوع اسناد عادی به شمار می‌روند اما این نوع قرارداد کاملا رسمی است. برای ثبت این نوع قرارداد کافی است به صورت زیر عمل کنید. پس از توافق میان مالک و مستاجر، یک پیش‌نویس از شرایط معامله تهیه کنید و پس از آن به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنید و تمامی شرایط معامله را ثبت کنید.
ویژگی‌های قرارداد اجاره رسمی
ارزش قرارداد رسمی در مقایسه با سایر انواع قراردادها بسیار بیشتر است زیرا سایر قراردادها از نوع اسناد عادی و قرارداد اجاره رسمی از نوع اسناد رسمی است که دارای ارزش و اعتبار بیشتری است. امروزه در ایران تمایل برای ثبت قرارداد رسمی بسیار پایین است زیر دفاتر اسناد رسمی بیشتر به دنبال ثبت اسناد مالکیت هستند تا قراردادهای اجاره. دومین دلیل استقبال کم مردم از این نوع قرارداد این است که دفاتر اسناد رسمی کاری با پرداخت مبالغ از سوی مستاجر به مالک ندارند و تنها اقدام به ثبت قرارداد می‌کنند.
شرایط فسخ قراردادها
قرارداد اجاره طبق قانون از عقود لازم است پس نمی‌توان آن را به صورت یک‌طرفه فسخ کرد مگر در شرایطی خاص. برای فسخ قرارداد اجاره به‌صورت یک‌طرفه باید یکی از شرایط زیر برقرار باشد. نخستین شرط استفاده از خیاراتی است که در متن قرارداد برای فسخ آن گنجانده شده است. این خیارات در زمان تنظیم قرارداد و با توافق طرفین تعیین می‌شود تا در صورت رعایت نشدن آن‌ها یک طرف بتواند قرارداد را یک‌طرفه فسخ کند.
دومین حالت فسخ قرارداد اجاره اقاله یا توافق طرفین است. در این حالت با توجه به شرایط مستاجر و موجر با شرایطی بر سر فسخ قرارداد توافق می‌کنند. باید توجه کرد که این حالت فسخ یک‌طرفه نیست و با توافق طرفین اتفاق می‌افتد. نکته دیگر این است که فسخ قرارداد باید به‌صورت مکتوب باشد تا از به وجود آمدن مشکلات بعدی جلوگیری شود.
سومین حالت برای فسخ یک‌طرفه قراردادهای اجاره پرداخت نکردن مبلغ اجاره توسط مستاجر برای مدتی از پیش تعیین شده است. به‌صورت عرف مدت زمان عدم پرداخت ۲ ماه تعیین می‌شود که می‌توان با نظر موجر این مدت را تعیین کرد. منطقی نیست که زمان پرداخت نشدن اجاره را یک ماه تعیین کنیم.
جمع‌بندی
انواع مختلفی برای قراردادهای اجاره وجود دارد که هرکدام ویژگی‌های خاص خود را دارند و می‌توان با توجه به شرایط هر کدام را انتخاب نمود. با توجه به شرایط گفته شده در قسمت‌های قبلی مقاله انتخاب قرارداد دستی توصیه نمی‌شود و بهتر است قرارداد بنگاهی یا رسمی باشد تا در صورت بروز مشکل پیگیری آن ساده‌تر و سریع‌تر انجام شود. از آنجا که قرارداد اجاره از عقود لازم است به سادگی نمی‌توان آن را به‌صورت یک‌طرفه فسخ کرد مگر اینکه شرایط فسخ از قبل در متن قرارداد آمده باشد.
