اجاره املاک صنعتی نیز مانند خانه، مغازه یا هر ملک دیگری نیازمند بستن قراردادی است که بتواند شرایط طرفین را به‌روشنی مشخص کرده و جای ابهامی برای هیچ یک باقی نگذارد.
به همین دلیل این کار باید نزد مراکز معتبر مخصوص این کار انجام شود. زیرا این مراکز به تمام جنبه‌های حقوقی بستن قرارداد آگاهی داشته و با ذکر آن‌ها در قرارداد سود هر دو طرف را در نظر خواهند گرفت. در این نوشتار قصد داریم تا مختصری به بررسی نکات حقوقی بپردازیم که باید در هنگام عقد قرارداد املاک صنعتی آن‌ها را در نظر گرفته و به آن‌ها توجه کنید.
آشنایی با برخی اصطلاحات حقوقی
در قراردادی که بین دو طرف نوشته می‌شود، برخی اصطلاحات به کار می‌روند که آشنایی با معنای آن‌ها می‌تواند به شما در بهتر نوشتن قرارداد کمک کند. همچنین به خاطر داشته باشید که هر قراردادی مانند قرارداد اجاره سوله و کارخانه باید در دفترخانه اسناد رسمی یا یک مرکز معتبر به ثبت برسد تا در آینده ازنظر قانونی مشکلی ایجاد نشود.
موجر: صاحب ملک
مستاجر: اجاره‌کننده ملک
اجاره‌نامه: یک تعهد دوطرفه است که در آن مشخصات مالک و مستاجر، مبلغ اجاره‌بها، موقعیت و شرایط ملک و مدت اجاره ذکر می‌شود. طرفین می‌توانند در آینده برای رفع اختلافات یا حساب‌وکتاب به آن مراجعه کنند.
مال‌الاجاره: اجاره‌بها
عین مستاجره: مورد معامله مانند ملک، زمین، سوله، کارخانه یا انبار
وجه التزام: مبلغی که به عنوان خسارت در صورت عدم انجام تعهد تعیین می‌شود.
در ادامه به بررسی مهم‌ترین نکاتی که باید برای اجاره املاک صنعتی در بستن قرارداد به آن دقت کنید، خواهیم پرداخت.
مدت اجاره را به‌طور دقیق مشخص کنید.
یکی از مهم‌ترین نکاتی که باید در قرارداد ذکر شود، مدت اجاره است. املاک صنعتی بسته به توافق طرفین ممکن است بیش از یک سال اجاره داده شوند. بنابراین باید این مدت‌زمان به‌طور دقیق مشخص شده و شرایط تمدید، دیرکرد در تخلیه، تخلیه به درخواست مالک و دیگر مسائل در آن مشخص شود. این مدت‌زمان اجازه تخلیه زودتر از موعد ملک را از موجر سلب می‌کند. همچنین به مستاجر اجازه نمی‌دهد که بیش از زمان تعیین‌شده ملک را در تصرف داشته باشد مگر اینکه موافقت مالک را جلب کرده باشد.
معمولا مدت اجاره از زمان بستن اجاره آغاز خواهد شد. مگر اینکه در قرارداد زمان شروع آن ذکر شده باشد. به‌طور قانونی مستاجر تا یک هفته پس از اتمام مهلت اجاره سوله یا کارخانه فرصت تخلیه داشته و پس از آن مالک می‌تواند از طریق مراجع قانونی جهت دریافت حکم تخلیه اقدام نماید. همچنین اگر قرارداد در دفترخانه اسناد رسمی به ثبت رسیده باشد، برای دریافت حکم تخلیه می‌توان از طریق آن دفترخانه اقدام کرد.
اجاره‌نامه را در دو نسخه تنظیم کنید.
در مواردی که اختلاف درباره شرایط ملک، اجاره‌بها یا مدت اجاره بین طرفین به وجود می‌آید، بهترین کار مراجعه به اجاره‌نامه است. اما اگر تنها یکی از طرفین اجاره‌نامه را داشته باشد، می‌تواند آن را به سود خود تغییر داده و دست طرف دیگر به جایی بند نیست. به همین دلیل باید اجاره‌نامه در دو نسخه تنظیم شده و یک نسخه آن نزد مالک و نسخه دیگر نزد مستاجر باشد. همچنین برای اطمینان می‌توان یک نسخه از اجاره‌نامه را نزد بنگاه معاملاتی به امانت گذاشت.
مبلغ اجاره و نحوه پرداخت آن را ذکر کنید.
مبلغ اجاره و نحوه پرداخت آن را ذکر کنید.یکی از مواردی که در اجاره املاک صنعتی، سوله یا کارخانه رایج است، پرداخت اجاره به صورت سالانه یا سه ماه یک بار است. با این حال لازم است که مدت‌زمان پرداخت اجاره در قرارداد ذکر شود تا هیچ ابهامی برای مالک و مستاجر به وجود نیاید.
تکلیف حق اجاره به غیر یا تغییر در کاربری را مشخص کنید.
ازنظر قانونی مستاجر نمی‌تواند ملکی را که اجاره کرده است، به دیگری اجاره دهد. این حق در صورتی از او سلب می‌شود که در قرارداد به‌طور صریح ذکر شده باشد که مستاجر حق انجام چنین کاری را دارد. با این حال مستاجر حق ندارد در کاربری یا ساختار ملک به ویژه املاک صنعتی تغییری ایجاد کند. البته این مورد نیز اگر به اطلاع مالک و مراجع ذی‌ربط برسد، مشکلی را ایجاد نخواهد کرد. همچنین در صورت تغییر در ساختار باید پیش از آن درباره پرداخت هزینه‌ها و مسئولیت آن‌ها با مالک به توافق رسید.
پرداخت مالیات املاک صنعتی به عهده مستاجر است.
مستاجر وظیفه دارد در زمانی که ملک در اختیار او است، مالیات و عوارض مربوط به آن را بپردازد. همچنین باید در هنگام تخلیه تمام بدهی خود را پرداخت کرده و قبوض آب، برق، گاز، تلفن و عوارض را تسویه نماید. برای اطمینان از این مورد باید یک فقره چک توسط مستاجر به نام مالک در اختیار دفترخانه یا بنگاه معاملاتی قرار بگیرد تا در صورت عدم تسویه‌حساب یا بدهکار شدن مستاجر، چک به عنوان مدرکی برای مالک قابل‌استفاده باشد.
شرایط ملک را به‌طور دقیق در اجاره‌نامه ذکر کنید.
شرایط ملک را به‌طور دقیق در اجاره‌نامه ذکر کنید.یکی از اصلی‌ترین دلایل اختلاف میان مالک و مستاجر در زمان تخلیه املاک صنعتی یا هر ملک دیگری، تغییر شرایط ملک است. اما اگر در هنگام عقد قرارداد شرایط ملک و تجهیزات و امکانات آن را به‌طور دقیق در اجاره‌نامه ذکر کنید، می‌توانید از بروز چنین مشکلاتی جلوگیری نمایید. این مورد در هنگام اجاره املاک صنعتی یا اجاره کارخانه و سوله باید بیشتر رعایت شود. زیرا مواد و دستگاه‌هایی که در این املاک به کار می‌روند، می‌توانند آسیب زیادی را به ملک وارد کنند. بنابراین در هنگام عقد قرارداد باید شرایط سلامت ملک به‌طور کامل توضیح داده شود.
شرایط فسخ قرارداد و بروز حوادث غیرمترقبه را هم ذکر کنید.
یکی از موارد رایج در هنگام اجاره سوله یا کارخانه فسخ قرارداد است. زیرا در بعضی موارد مستاجر از مناسب نبودن ملک با هدف خود مدتی پس از اجاره ملک آگاه شده و قصد دارد فعالیت خود را متوقف کند. همچنین ممکن است مالک پس از اجاره دادن ملک خود، از شرایط راضی نبوده و قصد فسخ قرارداد را داشته باشد. از آنجا که مستاجر نمی‌تواند پیش از اتمام زمان اجاره ملک را بدون موافقت مالک تخلیه کند و مالک نیز نمی‌تواند چنین درخواستی از مستاجر داشته باشد، لازم است که مبلغی به عنوان خسارت فسخ قرارداد به نفع طرف دیگر در نظر گرفته شود. همچنین باید در متن قرارداد درباره بروز حوادث غیرمترقبه و جبران خسارت وارده به ملک صحبت شود.
دیگر نکات مهم در هنگام عقد قرارداد اجاره املاک صنعتی
- ثبت‌نام دو طرف در سامانه ثنا لازم است.
- صدور اجاره برای سرکشی به ملک توسط مالک در مدت‌زمان اجاره باید از سوی مستاجر در قرارداد ذکر شود.
- معمولا پرداخت هزینه‌های کلی تعمیرات ملک بر عهده مالک است. برای جلوگیری از اختلاف باید مرز میان هزینه‌های جزئی و کلی تعیین شود.
- در صورتی که پروانه بهره‌برداری در اختیار مستاجر قرار گیرد، مستاجر می‌تواند در حیطه اختیارات پروانه از آن استفاده کند. بدیهی است که در صورت ابطال یا تعلیق پروانه جبران خسارت بر عهده مستاجر خواهد بود. همچنین پرداخت مالیات ناشی از این بهره‌برداری بر عهده مستاجر است.
- مستاجر باید پیش از شروع فعالیت خود تمامی مجوزهای لازم را دریافت کرده و در صورت بروز مشکل موظف به رفع آن‌ها شود.
