چرا نباید وکالتی معامله کنیم؟
هر روزه خرید و فروش دارایی‌ها به روش‌های متداولی در بازار سرمایه صورت می‌گیرد. احتمالا در خرید و فروش دارایی‌هایی همچون زمین، ماشین و… عبارت “معامله وکالتی” یا “وکالت بلاعزل” به گوشتان آشنا است. حجم بسیاری از معاملات روزانه در کشور ما به صورت وکالتی انجام می‌شود. بنابراین پیش از هر توضیحی لازم است تا با معنی معامله وکالتی آشنا شویم.
خرید و فروش وکالتی به معنای دادن اختیار تام به خریدار برای انجام تمام کارهای حقوقی، انتقال و ثبت نهائی آن دارایی به نام خود، بدون حضور فروشنده است. فروشنده با دادن وکالت بلاعزل، پول را دریافت کرده و تمام کارهای حقوقی و اداری را به نیابت از خودش به خریدار می‌سپارد. دلایل انجام معاملات به صورت وکالتی متفاوت است. در اینجا به چند دلیل اصلی آن اشاره می‌کنیم. از جمله:
- برای زمان‌هایی که سند آماده نیست مثلا در گرو بانک بوده و شرایط آزادسازی ندارد.
- زمانی که فروشنده در فروش ملک خود عجله دارد و لازم است کار برای تسریع در انتقال سند، به صورت وکالتی صورت گیرد.
- وقتی فروشندگان برای فرار مالیاتی، اقدام به فروش ملک خود به صورت وکالتی کنند.
- زمانی که ملک هنوز آماده بهره برداری نیست و به جهت نداشتن پایان کار، سند آن ثبت نشده است.
- وقتی فروشنده تمایلی به پیگیری‌های خسته کننده استعلام‌های ثبتی و کارهای اداری و حقوقی شهرداری ندارد و ترجیح می‌دهد کار را به صورت وکالتی پیش ببرد.
شاید شما هم با شنیدن اینکه قیمت دارایی‌ها در خرید و فروش‌های وکالتی نسبت به حالت عادی کمی پایینتر است؛ به این روش خرید مشتاق شوید اما باید بدانید ریسک و خطرات احتمالی ناشی از معامله به صورت وکالتی نسبت به حالت عادی بسیار بالاتر خواهد بود.
در ادامه این مقاله به بررسی خطرات معامله وکالتی به ویژه در موارد وکالت بلاعزل در آثار غیر منقولی مانند ملک، می‌پردازیم تا در صورت قرار گرفتن در همچنین موقعیتی، با دقت و توجه بالا بتوانید دارایی خود را به خوبی مدیریت کرده و ضرر نکنید.
تنظیم وکالت‌نامه باید به صورت کتبی در دفتر ثبت اسناد رسمی صورت گرفته و یک نسخه از آن در اختیار هر دو طرف معامله (نسخه‌ای در اختیار موکل یا همان فروشنده و نسخه دیگر در اختیار وکیل یا خریدار) قرار بگیرد. انجام این موارد از الزامات واگذاری وکالت بلاعزل است.
نکته آخر در رابطه با اعطای وکالت‌نامه است؛ یعنی شخصی که وکالت‌نامه را در دفترخانه تنظیم می‌کند، باید دارای پروانه ویژه برای وکالت باشد. رعایت این اصول اولیه از بسیاری از اختلافات و تعارضات احتمالی در آینده بین وکیل و موکل جلوگیری می‌کند.
مشکلات اصلی وکالت بلاعزل
خیلی از افراد بر این باورند که در صورت گرفتن وکالت بلاعزل، پس از آن، ملک به آن‌ها تعلق دارد اما در صورت فوت یا جنون فرد فروشنده (این قانون برای هر دو طرف معامله صدق می‌کند)، آن وکالت‌نامه ارزش خود را از دست داده و شخص خریدار نمی‌تواند هیچ ادعایی مبنی بر مالکیت داشته باشد.
شخصی را در نظر بگیرید که در سلامت کامل عقل وکالت‌نامه بلاعزل و تام در اختیار خریدار ملکش قرار می‌دهد و مدتی پس از دادن وکالت‌نامه، دچار زوال عقل و آلزایمر می‌شود. حال بر اساس این مشکل، وکالت‌نامه نوشته شده از ارزش ساقط می‌شود و فرد خریدار نمی‌تواند خرید خود را به مراجع قانونی یا بستگان فروشنده ثابت کند. تنها راهی که فرد می‌تواند این خطر احتمالی را پوشش دهد، این است که در دفترخانه اسناد رسمی قولنامه یا در اصطلاح، مبایعه نامه‌ای از فروشنده مبتنی بر مالک بودن داشته باشد؛ تا با آن بتواند در دادگاه و به ورثه ثابت کند که ملک مورد نظر متعلق به او است.
قولنامه مورد نظر را حتما در همان زمان گرفتن وکالت بلاعزل تنظیم کنید. در این وکالت‌نامه باید تعهدات دو طرف معامله قید شود. توجه کنید که گرفتن وکالت بلاعزل به معنی خوردن سند ملک به نام شما نخواهد بود و برای گرفتن سند و اثبات مالکیت، وجود قولنامه ضروری است. همچنین فروشنده با دادن وکالت بلاعزل به شما، همچنان توانایی فروش ملک خود با سند اصلی را دارد و می‌تواند با آن ملک خود را مجدد به شخصی دیگر بفروشد.
پس از آن هم شما از هیچ طریقی قادر به زنده کردن پول خود یا به دست آوردن ملک متعلق به خود نخواهید بود. یعنی هم پولتان و هم ملک را از دست داده‌اید. برای رفع این خطر در هنگام نوشتن قولنامه، حتما حق فروش مجدد را از فروشنده به صورت کتبی سلب کنید تا در صورت فروش مجدد ملک، کار فروشنده جرم محسوب شده و فروش دوم باطل اعلام شود.
یکی دیگر از مشکلات وکالت بلاعزل، نبود راهی برای اثبات پرداخت پول ملک به فروشنده است. به طوری که حتی با وجود وکالت‌نامه بلاعزل، فروشنده می‌تواند در شکایتی ادعا کند که شما ملک را بدون پرداخت هزینه‌ای به صاحبش، تصرف کرده‌اید.
همچنین فروشنده می‌تواند نظر خود را عوض کند و مبالغی بالاتر از مبلغ توافق را مجددا اعلام کند که هر دو این موارد می‌تواند تبدیل به دردسری بزرگ برای شخص شما (خریدار) شود. برای پیشگیری از این مشکلات و خطرات احتمالی، باز هم نوشتن یک قولنامه همزمان با تنظیم وکالت‌نامه، پیشنهاد می‌شود تا مدرک قابل استنادی باشد برای پرداخت هزینه توسط خریدار در قبال ملکی که با قیمت توافقی خریداری کرده‌اید.
مشکل دیگر وکالت‌نامه بلاعزل، گاهی اتفاقاتی است که در حد فاصل بین گرفتن وکالت‌نامه و ثبت سند اتفاق می‌افتد. مثلا ممکن است ملک در ازاء بدهی به بانک یا در قبال مهریه توسط حکمی قضایی از طرف همسر فروشنده، توقیف شود. در این صورت وکالت‌نامه بلاعزل هیچ کمکی به شما نخواهد کرد اما در صورت داشتن قولنامه می‌توانید ثابت کنید که ملک را قبل از نوشته شدن حکم توقیف خریداری کرده‌اید و به شما تعلق دارد.
اگر در آینده قصد خرید ملک به صورت وکالتی داشتید، حتما توجه کنید که قولنامه یا مبایعه‌نامه نوشته شود و با استعلام وضعیت ملک، مطمئن شوید که در گرو یا رهن جایی نیست و توقیف نشده است. همچنین نسبت به بررسی بدهی مالیاتی پیشین ملک تحقیق کرده و در اسرع وقت نسبت به ثبت سند اصلی به نام خود اقدام کنید.
کوتاهی کردن در رسمی کردن سند می‌تواند مشکلات مشابه موارد ذکر شده را به همراه داشته باشد؛ به خصوص در مورد خرید دارایی‌هایی مانند ساختمان، زمین که به دلیل اینکه حکم دارایی غیر منقول را دارند، وجود قولنامه به معنی مالکیت آن نخواهد بود و فرد ملزم به طی کردن پروسه‌ای طولانی برای ثبت سند اصلی و مالکیت نهائی است.
سخن پایانی
در این مقاله سعی شد متداول‌ترین ریسک‌ها و خطرات احتمالی در زمینه وکالت بلاعزل برای شما تشریح شود تا آگاهی شما هر چه بیشتر نسبت به یکی از مرسوم‌ترین روش‌های معامله در بازار بالا برود و در دام کلاه برداران نیفتید. هر چند هنوز هم تاکید ما بر فروش مستقیم و ثبت سند به صورت قطعی است اما با اطلاعات داده شده، در شرایطی مشابه همه موارد را کنترل و بررسی کنید تا بتوانید خرید امنی را تجربه کرده و مجبور به طی کردن راه‌های طولانی برای اثبات مالکیت خود نسبت به دارایی‌هایی که خریداری کرده‌اید، نشوید. همچنین می‌توانید علاوه بر موارد ذکر شده موارد بیشتر دیگری را از طریق کتاب‌های نوشته شده در این زمینه بخوانید و به اطلاعات خود بیفزایید.
