۲۸ نکته برای تنظیم مبایعه نامه املاک
همه ما ممکن است روزی قصد خرید یا فروش ملک، اتومبیل یا هر چیز دیگر را داشته باشیم و به همین جهت، بهتر است حداقل، آشنایی اولیهای با چگونگی ثبت یک سند رسمی، پیدا کنیم.
یکی از انواع اسناد حقوقی که به منظور خرید و فروش، مورد استفاده قرار میگیرد، مبایعه نامه است. میدانیم که اصطلاحات قانونی و حقوقی، گاهی معنایی متفاوت با تصورات ما دارند. در واقع، وقتی کلمات در حوزه علم حقوق قرار میگیرند، ممکن است بار معنایی متفاوتی داشته باشند.
به علاوه، حساسیت یک سند حقوقی را نیز متوجه هستیم، به این معنا که برای مثال، وجود یا عدم وجود تنها یک کلمه در مبایعه نامه، میتواند طرفین قرارداد را در مواضع متفاوتی قرار دهد. به همین جهت، آشنایی ما با نحوه نگارش و به طورکلی ثبت یک مبایعه نامه، امری ضروری است. این مقاله سعی میکند تمام سوالات مهم شما را در مورد نوشتن یک مبایعه نامه پاسخ دهد. در ادامه با ما باشید.
تعریف مبایعه نامه | مبایعه نامه چیست؟
نام دیگر مبایعه نامه، بیعنامه است و بیع یک کلمه عربی به معنای فروش است. در واقع، مبایعه نامه قراردادی است که بر اساس آن، یک طرف قرارداد که همان فروشنده یا بایع است، مالی را به طرف دیگر قرارداد یا همان خریدار یا مشتری، میفروشد.
هر مبایعه نامه ۷ بخش اصلی را شامل میشود که البته برای مثال، بخش توضیحات قرارداد، در صورتی که نیاز باشد مورد استفاده قرار میگیرد. این ۷ بخش شامل موارد زیر است:
- مشخصات طرفین مبایعه نامه
- مشخصات موضوع مورد معامله: ملک، اتومبیل و یا هر نوع دارایی دیگر
- مقدار مبلغ مورد توافق و توضیحات مورد نیاز در این رابطه
- شرایط تنظیم مبایعه نامه
- شرایط تحویل دارایی مورد معامله
- آثار سند
- توضیحات قرارداد
مبایعه نامه و قولنامه
مبایعه نامه و قولنامه را یک قرارداد یکسان میپندارند. در واقع میتوان نام دیگر مبایعه نامه را همان قولنامه دانست. در بین عموم مردم نیز این دو اصطلاح یک مفهوم را میرسانند. اما اگر نوع دیدگاه خود را به یک قرارداد تغییر دهیم، میتوان گفت تفاوتی بین این نوع قراردادها وجود دارد. مبایعه نامه در هنگام معامله، تنظیم میشود. اما اگر معامله به دلایل مختلف مانند آماده نبودن پول خریدار، در همان زمان انجام نشود، قراردادی که تنظیم میشود را قولنامه مینامند و بر لزوم ملاقات دیگری تاکید میشود. پس قولنامه را میتوان یک نوع پیشقرارداد نامید، در حالی که این موضوع در مورد مبایعه نامه صدق نمیکند.
مبایعه نامه، یک سند عادی
به طور کلی دو نوع سند وجود دارد: سند رسمی و سند عادی.
سندی را سند رسمی مینامند که یکی از ویژگیهای زیر را داشته باشد:
- تنظیم شده در دفاتر اسناد
- صادره از اداره ثبت
- تنظیم شده توسط یک مامور دولت،
مبایعه نامه هیچ یک از ویژگیهای ذکر شده را ندارد و صرفا توسط طرفین قرارداد تنظیم میشود. پس با توجه به توضیحات داده شده، مبایعه نامه نمیتواند به عنوان یک مدرک قانونی و رسمی استفاده شود و در واقع یک سند عادی است که بعدا نیاز به ثبت رسمی و قانونی دارد.
اقدامات طرفین در هنگام ثبت قرارداد
در هنگام تنظیم مبایعه نامه، دو طرف قرارداد باید بعضی نکات را رعایت کنند که به آنها به طور مختصر اشاره میکنیم:
- فروشنده باید در مبایعه نامه ذکر کند که در صورت بدقولی خریدار در انجام وظایف مالی خود، میتواند به فسخ معامله اقدام کند.
- فروشنده باید مشخصات سفته یا چکها را در مبایعه نامه ذکر کند.
- خریدار نیز باید ضمانتهایی را از فروشنده دریافت کند تا در صورت پشیمانی فروشنده از فروش دارایی خود، بتواند غرامتی را از فروشنده درخواست کند.
نکات حقوقی مهمی که در تنظیم مبایعنامه باید انها را رعایت کنیم
در این قسمت در مورد مهمترین نکاتی که در زمان تنظیم مبایعه نامه باید مورد توجه قرار داد، صحبت میکنیم:
- باید تمام ملزومات دارایی مورد معامله، در مبایعه نامه ذکر شود. به طور مثال در مورد یک ساختمان مسکونی، تمام موارد مانند انباری و زیرزمین باید ذکر شوند.
- در صورتی که دارایی مورد معامله، یک ملک است، باید در مورد قرار نداشتن ملک در طرحهای شهرداری و سایر سازمانها تحقیق کرد.
- اسناد مربوط به دارایی مورد معامله، به طور دقیق و با جزئیات کامل بررسی شود.
- در صورتی که دارایی مورد معامله، تحت مالکیت تنها یک شخص نیست، باید تمام صاحبان دارایی در هنگام ثبت مبایعه نامه حضور داشته باشند و آن را امضا کنند.
- اگر موضوع مورد معامله، ملک است، در مورد نوع کاربری آن تحقیق شود.
- در هنگام تنظیم قرارداد، باید از اصل سند دارایی مورد معامله استفاده شود.
- گاهی در تنظیم مبایعه نامهها از فرمهای چاپی استفاده میشود. استفاده از این نوع فرمها باعث نمیشود که مبایعه نامه، یک سند رسمی تلقی شود.
- بهتر است که نوشتن قرارداد، توسط فردی به جز طرفین مبایعه نامه انجام شود.
- نویسنده قرارداد باید دارای خطی مناسب و زیبا باشد تا از ایجاد شبهه در مورد متن مبایعه نامه، جلوگیری به عمل آید. همچنین به هیچ وجه مبایعه نامه نباید با دو خودکار یا بیشتر نوشته شود. حتما از یک نوع خودکار برای نوشتن قرارداد استفاده کنید.
- در صورتی که مبایعه نامه دارای تعدادی رونوشت است و در چند نسخه نوشته میشود، طرفین قرارداد باید تمام نسخهها را امضا کنند و اثر انگشت بزنند.
- در بسیاری موارد، مشاوران املاک، نوشتن قرارداد را برعهده میگیرند. همچنین معمولا اصل سند بعد از ثبت مبایعه نامه، تا زمان فروش رسمی دارایی، به صورت امانت به مشاور املاک سپرده میشود. از همین رو در مورد مشاور املاک خود تحقیق و از قابل اعتماد بودن او، اطمینان کامل پیدا کنید.
- اگر فروشنده بیسواد است، از افراد دیگری نیز بخواهید که مبایعه نامه را به عنوان شاهد امضا کنند تا از شبهههای احتمالی جلوگیری شود.
- گاهی دیده میشود که به منظور ثبت مبایعه نامه، فروشنده، وکیل خود را برای تنظیم قرارداد معرفی میکند. در این مواقع حتما ذکر شود که وکیل نیز به اندازه فروشنده، در قبال تعهدات داده شده مسئولیت دارد.
- گاهی مشاوران املاک بعد از نوشتن مبایعه نامه به صورت دستنویس، نسخهای تایپ شده از آن را ایجاد میکنند. توجه داشته باشید که مبادا بین این دو نسخه، تفاوتهایی به طور ناخواسته به وجودآمده باشد.
- معمولا در هنگام تنظیم مبایعه نامه، تاریخ حضور دو طرف را در دفترخانه بیان میکنند. توجه داشته باشید که تاریخ ذکر شده، یک روز تعطیل رسمی نباشد.
- در صورتی که یکی از دو طرف قرارداد، با موافقت طرفین، قصد حذف یک قسمت از مبایعه نامه را داشته باشد، میتواند این کار را با خط کشیدن روی آن قسمت از متن، انجام دهد. اما دقت کنید که حتما باید در قسمت توضیحات قرارداد، به تغییرات ایجاد شده، اشاره شود. جدا از این مسئله، در مورد هرگونه خطخوردگی دیگر در متن قرارداد، باید در قسمت توضیحات توضیح داده شود.
- اگر همه یا بخشی از مبلغ، با استفاده از چک پرداخت میشود، باید مشخصات کامل چکها در متن قرارداد، آورده شوند.
- متن نوشته شده، باید تا حد امکان شفاف و صریح باشد، به طوری که امکان برداشت و تفسیرهای متفاوت از آن بسیار کم شود.
- در مورد هویت و مشخصات طرف دیگر قرارداد حتما تحقیق کنید.
- طرفین باید بابت تمام تعهدات خود، ضمانت اجرایی به طرف مقابل ارائه دهند. این ضمانت میتواند پرداخت غرامت یا هر نوع تضمین دیگری باشد.
- شاهدان امضاکننده مبایعه نامه، باید حتما در هنگام تنظیم قرارداد، حضور فیزیکی داشته باشند.
- فردی که وظیفه نوشتن قرارداد را دارد، به تنهایی و بدون موافقت هر دو طرف معامله، حق هیچگونه تصرف در متن مبایعه نامه را ندارد.
- تعداد شاهدان ثبت قرارداد باید حداقل دو نفر باشند و سعی کنید شاهدان قرارداد، افرادی معتبر و شناختهشده باشند.
- گاهی در متن قرارداد نیاز به علامت زدن بعضی موارد است. موارد ذکر شده را با دقت و به طور کامل مطالعه کنید و توجه داشته باشید که دقیقا چه مواردی را تایید میکنید.
نکات مربوط به نگارش مبایعه نامه:
از آنجا که مبایعه نامهها معمولا به صورت دستنویس هستند و درصد نسبتا بالایی از مشکلات به وجود آمده در زمینه قراردادها، مربوط به نحوه نوشتن و نگارش آنها است، در اینجا برخی از نکات مهم مربوط به این مسئله را ذکر میکنیم:
- مبایعه نامه تنظیم شده، باید کاملا خوانا باشد.
- از آنجایی که نوشتن قرارداد ممکن است با خطا و اشکالاتی روبرو شود، بهتر است ابتدا مبایعه نامه به صورت پیشنویس نوشته شود و سپس با استفاده از آن، متن اصلی به نگارش درآید.
- مشخصات و تاریخ، توسط خود طرفین قرارداد نوشته شوند.
- در نوشتن میزان مبلغ معامله بسیار توجه شود و مبلغ، هم به صورت عددی و هم با استفاده از حروف ذکر شود.
جمع بندی
متاسفانه عدم تسلط افراد بر مسائل حقوقی و مربوط به قراردادها، زمینه را برای کلاهبرداری سودجویان کاملا فراهم کرده است. بدون شک نمیتوان انتظار تسلط کامل افراد بر علم حقوق را داشت اما توجه به نکات اولیه که ما به بسیاری از آنها در این مقاله اشاره کردیم، میتواند شما را از شر بسیاری از مشکلات مربوط به بحث قراردادها، نجات دهد. علاوه بر این، استفاده از تجربیات افراد با دانش در این زمینه، بسیار سودمند است. امیدواریم این مقاله، به شما در زمینه ثبت مبایعه نامهها کمک کرده باشد تا در هنگام تنظیم این نوع از قراردادها، با تسلط بیشتری بر مسئله، اقدام کنید.
