آیا ساخت ویلا در زمین زراعی امکان‌پذیر است؟

ساخت ویلا آن هم در روستاهای خوش آب و هوا به خصوص در زمین‌های شمال کشور، آرزویی است که هرکسی می‌تواند داشته باشد. یک ویلای بزرگ در زمینی که متعلق به خودتان است، رؤیایی دست‌نیافتنی به نظر می‌رسد. خصوصاً آن که هر زمینی که نام زراعی یا کشاورزی روی آن باشد، امکان ساخت و ساز در آن وجود ندارد. بنابراین اگر ساخت خانه و ویلا در چنین زمین‌هایی ممنوع است، چطور می‌توان به این آرزو جامه عمل پوشانید؟

واقعیت این است که در این شرایط شما با مقوله‌ای با نام کاربری زمین مواجه هستید که دست شما را بسته و محدود کرده است. یعنی یک زمین زراعی در واقع کاربری کشاورزی دارد و به شما اجازه سکونت یافتن در آن را نمی‌دهد. از سوی دیگر طبق قانون راه‌هایی تعبیه شده است که در آن می‌توانید تغییر کاربری را انجام داده و یک ملک کشاورزی را به ملک مسکونی تبدیل کنید. چند و چون این کار و مراحلی که باید طی کنید، موضوع مطلب امروز ما است.

انواع کاربری زمین و آشنایی با آن‌ها

قبل از هر چیز بهتر است نگاهی به انواع کاربری زمین داشته باشیم. زمین‌ها از نظر نوع کاربرد و استفاده، کاربری‌های متفاوتی دارند که در زمان خرید و فروش زمین حتماً باید در مورد آن پرس و جو کرده و اطلاعات کسب کنید. اما به طور کلی انواع کاربری زمین به صورت زیر است:

کاربری مسکونی

در این نوع از زمین‌ها، صرفاً بناهای مسکونی باید ساخته شود و مخصوص زندگی افراد است. بنایی که در این نوع از زمین‌ها ساخته می‌شود می‌تواند ویلایی یا آپارتمانی باشد.

کاربری کشاورزی

زمین‌هایی که در این دسته از کاربری قرار دارند، مخصوص کشاورزی هستند و سکونت در آن‌ها ممنوع است. زمین‌هایی که محصولات کشاورزی در آن‌ها کشت می‌شوند را زراعی گفته و زمین‌هایی که مخصوص باغداری و درختان میوه هستند، کاربری باغ می‌نامند. در موضوع امروز ما، منظور از زمین‌های زراعی همان زمین‌هایی است که به کشت محصولاتی مانند گندم، جو، ذرت و … اختصاص دارند و در بازه‌های زمانی یک یا نهایتاً دو ساله مراحل کاشت و برداشت آن‌ها تمام می‌شود.

کاربری تجاری

یکی از انواع کاربری مهم که باعث می‌شود قیمت ملک به شدت بالا برود، کاربری تجاری است. املاکی که مجوز تجاری دارند، شامل مغازه‌ها، نانوایی‌ها، فروشگاه‌های لباس، رستوران‌ها، آژانس‌های مسافرتی، شرکت‌های خدماتی و … می‌شوند.

کاربری صنعتی

این نوع از کاربری به املاکی تعلق دارد که در آن‌ها فعالیت‌های صنعتی انجام می‌شود؛ مانند کارخانه‌ها، سوله‌ها، انبارهای بزرگ و کوچک، کارگاه‌ها و موارد این چنینی.

کاربری اداری/ دولتی

این نوع از کاربری به املاکی مربوط می‌شود که در آن‌ها انواع سازمان‌ها و ادارات دولتی و خصوصی فعالیت می‌کنند. شرکت‌ها، مؤسسات آموزشی و غیر آموزشی، نهادهای مختلف، وزارتخانه‌ها و … در این نوع از املاک مستقر می‌شوند.

کاربری معدن

این نوع از کاربری ممکن است چندان برای شما آشنا نباشد اما مخصوص زمین‌هایی است که می‌توان مواد معدنی مهم و ارزشمند را از آن استخراج کرد. این نوع زمین‌ها صرفاً به علت وجود ماده معدنی می‌توانند این نوع از کاربری را دریافت کنند. توجه داشته باشید که مالک یک ملک که در آن مواد معدنی ارزشمند کشف شده است، بدون دریافت مجوز معدن و تغییر کاربری زمین، نمی‌تواند استخراج از آن را انجام بدهد.

انواع دیگر کاربری زمین

انواع دیگری از کاربری زمین هم وجود دارند که شامل کاربری خدماتی، پارکینگ، فضای سبز، فرهنگی، بهداشتی و درمانی، خدمات شهری، ورزشی، حمل و نقل، آموزشی و … می‌شوند.

مراحل تغییر کاربری زمین چیست؟

حال که با انواع کاربری زمین آشنا شدیم، فرض می‌کنیم که شما در حال حاضر صاحب یک زمین زراعی هستید که در دسته زمین‌های با کاربری کشاورزی قرار می‌گیرد. اگر بخواهید که این زمین را تغییر کاربری بدهید و به یک زمین مسکونی تبدیل کنید، نیاز به گذراندن مراحل اداری دارید که ممکن است کمی طاقت‌فرسا باشند.

مدارک لازم برای تغییر کاربری زمین

ابتدا شما درخواست خود را مبنی بر تغییر کاربری زمین روی کاغذ نوشته و مدارک مالکیت زمین مانند سند و همچنین مدارک شناسایی شخصی خود یا وکالت‌نامه از طرف مالک را به مدیریت جهاد کشاورزی شهرستان محل زندگی خود ارائه می‌کنید.

در خصوص مدارکی که باید برای ارائه همراه داشته باشید، باید به موافقت اصولی طرح مدنظر شما، ارائه درخواست به شهردار برای دریافت دستور، مجوز تأسیس بنا و نقشه عرصه مورد اجرای طرح اشاره کرد. بعد از بررسی مدارک و دریافت استعلامات مربوطه، اداره جهاد کشاورزی شهرستان، یک گزارش از بررسی‌های انجام شده تهیه کرده و به همراه مدارک مورد نیاز و همچنین کروکی ملک مورد نظر، درخواست شما را به مدیریت امور اراضی استان ارسال می‌کند. این مدارک همگی در دبیرخانه این سازمان ثبت شده و در نوبت بررسی قرار می‌گیرند.

اگر مدارک شما کامل نباشد، کمیسیونی که وظیفه بررسی و اعلام نظر در این خصوص را دارد، یک ماه به شما فرصت می‌دهد که نقص مدارک را برطرف کنید. یعنی شما از تاریخی که پرونده‌تان در دبیرخانه این سازمان ثبت می‌شود، تنها ۱ ماه فرصت دارید که مدارک را تکمیل و در اختیار کمیسیون قرار دهید. بعد از گذشت یک ماه، پرونده شما از دستور کار خارج شده و دیگر بررسی نخواهد شد.

اما اگر همه مدارک و مستندات مورد نیاز به صورت کامل تحویل کمیسیون شوند، با توجه به تبصره یکم از قانون یکم حفظ کاربری زمین‌های زراعی و باغ‌ها، کار سختی است که بتوانید رأی مثبت از این کمیسیون دریافت کنید. در صورت مخالفت کمیسیون با تغییر کاربری، نظر آن‌ها و دلایل عدم موافقت به شما و همچنین سایر دستگاه‌های اجرایی مرتبط اعلام خواهد شد. اما در صورت موافقت با تغییر کاربری، با دو حالت مواجه خواهید شد:

• زمین شما نیاز به پرداخت عوارض ندارد: در این صورت بدون دغدغه می‌توانید مجوز تغییر کاربری را دریافت کنید.
• زمین شما مشمول عوارض می‌شود: در این صورت کمیسیون مربوطه از اداره مدیریت جهاد کشاورزی شهرستان می‌خواهد که قیمت زمین‌های شما را تعیین کرده و عوارض مربوط به آن مشخص شده و برای پرداخت به شما اعلام شود. بعد از واریز مبلغ عوارض که در واقع به حساب مدیریت جهاد کشاورزی شهرستان واریز می‌شود، فیش مربوطه به اداره امور اراضی استان ارسال شده و سپس مجوز تغییر کاربری زمین زراعی به مسکونی توسط این سازمان به مدیریت جهاد کشاورزی شهرستان و متقاضی اعلام خواهد شد.

سخن آخر

با توجه به این که اراده قانون بر حفظ زمین‌های زراعی و باغی است، فرآیند تغییر کاربری زمین از زراعی به مسکونی کار ساده‌ای نیست. به قول معروف برای انجام این کار نیاز به پوشیدن کفش آهنی به پا دارید و باید صابون کاغذبازی‌های مختلف را به تنتان بزنید. اما اگر واقعاً مشکلی در خصوص تغییر کاربری زمین شما وجود نداشته باشد، می‌توانید در نهایت مجوز مربوطه را دریافت کرده و ویلای رؤیایی‌تان را در آن بنا کنید. البته توصیه می‌کنیم پیش از اقدام برای تغییر کاربری زمین، حتماً با یک وکیل خبره در این خصوص مشورت کرده و اطلاعات و مدارک و مستندات کافی را در این خصوص جمع‌آوری کنید تا در طول این فرآیند دچار مشکل نشوید.