انواع مختلفی از اسناد ملکی وجود دارند که سند ملکی یکی از آنها است. قطعا شما هم نام ملک وقفی یا اوقافی را شنیده‌اید، اما آیا اطلاعات دقیقی درباره آن به شما داده شده است؟ آیا اطلاع دارید که می‌توانید به مدت ۹۹ سال و در عوض مقدار ناچیزی اجاره بهای سالانه، مالک خانه خود باشید؟ برای خرید یک ملک اوقافی باید چیستی و چگونگی سند این ملک و تفاوت آن با سند ملکی را بدانید. باید بدانید که خرید و فروش ملک وقفی به چه صورت انجام می‌شود و شرایط آن چیست. در این مطلب می‌توانید جواب تمام سوالات خود را پیدا کنید.
ملک اوقافی و سند وقفی
ملک اوقافی به ملکی گفته می‌شود که مالکیت آن، توسط فرد وقف کننده به اداره اوقاف سپرده شده است. اداره اوقاف نیز در ازای مبلغ ناچیز سالانه، به مدت ۹۹ سال زمین آن را اجاره می‌دهد و مبلغ دریافت شده را صرف امور خیریه می‌کند. در این معامله اگر ملک خریداری شده زمین (عرصه) باشد شما می‌توانید برای ساختمان ساخته شده بر روی آن (اعیان) وام دریافت کنید. در صورت خرید ملک ساختمانی، شما ساختمان را خریده‌اید و سالانه اجاره زمین را پرداخت می‌کنید. توجه داشته باشید که به دلیل نگرش منفی موجود در بازار املاک نسبت به ملک اوقافی، فروش ملک وقفی کمی دشوار است. تصورها بر این است که ملک اوقافی سند ندارد که البته این تصور کاملا اشتباه است.
انواع املاک اوقافی کدامند؟
انواع املاک اوقافی کدامند؟املاک اوقافی به یکی از روش‌های زیر وقف شده‌اند:
اوقاف خاص: این نوع ملک توسط شخص مالک، برای صرف در امور خیریه وقف شده است و دولت هیچ گونه حق مالکیتی بر آن ندارد. این نوع وقف برای منفعت رسانی به افرادی محدود و معین انجام شده است.
اوقاف عام: این نوع ملک توسط شخص مالک، برای منفعت رسانی به عام مردم انجام شده است و اداره امور آن در دست امور خیریه و اوقاف است. مدارس از این دسته‌اند.
اوقاف آستان قدس رضوی: این نوع ملک توسط مالک برای کمک به امور و خیریه آستان قدس رضوی وقف شده است و خود آستان قدس رضوی متولی امور آن است.
اوقاف شخصی: این نوع ملک توسط خود مالک یا وارثین قانونی وی اداره می‌شود و صرف امور خیریه می‌گردد.
اوقاف بقاع متبرکه: این املاک صرف امام زاده‌ها و مکان‌های مقدس شده‌اند. زمین‌های اطراف حرم‌ها، پارکینگ‌ها و استراحتگاه‌های حرم از این دسته‌اند.
انواع سندهای ملکی و تفاوت آنها به سند وقفی
انواع سندهای موجود شامل ملکی رهنی، وکالتی، بنچاق، معارض، منگوله دار، تفکیکی، شورایی، ورثه‌ای، عرصه و اعیان و انواع دیگری است که مختصر توضیحاتی درباره آنها در اینجا آورده شده است. مشخص است که هر کدام از این اسناد با یکدیگر متفاوت هستند و البته نباید سند رسمی، ملکی، یا موارد دیگر را با سند وقفی اشتباه بگیرید. از این رو بهتر است نیم نگاهی به سایر اسناد رایج در کشور بیندازیم:
سند رسمی: سندی است که در دفتر اسناد رسمی، اداره ثبت اسناد و املاک و یا در حضور ماموران رسمی ثبت و بر طبق قانون تنظیم شده باشد.
سند ملکی مشاع: ملک‌هایی که بیش از یک مالک دارد، مانند ملک شریکی و ارثی مشاع هستند و معامله آن شرایط خاص خود را دارد.
سند ملکی شش دانگ: ملکی که کاملا متعلق به یک شخص باشد را سند شش دانگ می‌گویند و در آن مشخصات کامل مالک و ملک ذکر می‌شود.
سند مفروز: اگر مالکان سند مشاع سهم خود را جدا کرده و هر یک به صورت فردی به ساخت و یا استفاده از آن بپردازند، نتیجه جداسازی سندهای مفروز است.
سند تک برگ: سندهای جدید برخلاف سندهای قدیمی که به صورت دفترچه چندبرگی بودند، یک برگه شامل تمامی مشخصات هستند و به آنها سند تک برگ گفته می‌شود.
سند ملک وقفی: ملکی که توسط شخص مالک برای کمک به امور خیریه وقف شده باشد، به مدت ۹۹ سال در ازای مبلغی ناچیز سالانه به شخصی منتقل می‌شود و گزارش تمامی امور نقل و انتقال در سند وقفی ذکر می‌شود.
سند ملکی المثنی: سند دومی که در صورت ثبت و تایید گزارش دزدیده شدن، نابود شدن در اثر آتش سوزی یا حوادث طبیعی مانند این صادر می‌شود، سند المثنی نام دارد.
سند اوقافی یا ملکی؟
مهم‌ترین نکته درباره سند اوقافی، عدم اختیار کامل مالک در خرید، فروش و ایجاد تغییرات در ملک است. برای تمامی این امور شما نیازمند مجوز از جانب اداره اوقاف هستید. در پایان ۹۹ سال، مالکیت شما اتمام می‌یابد و باز هم اداره اوقاف است که تصمیم می‌گیرد مالکیت شما تمدید شود یا خیر. در سند اوقافی تمامی معاملات و انتقال مالکیت ذکر می‌شود. اما در سند ملکی تنها تصمیم گیرنده، مالک است و در صورت تغییر مالکیت، نام مالک قبلی حذف می‌شود. در سند ملکی مجموع سهام‌ها، ۶ دانگ است و به ازای هر سهام دار، یک سند با ذکر تمامی مشخصات ملک از جمله هویت تمامی مالکان، دسترسی به خیابان و حدود ملک از چهار جهت شمال، جنوب، شرق و غرب موجود است. و البته هر یک از مالکان، نسبت به سهم خود اختیار تام دارند.
امور مالی و اداری سند وقفی
لازم به ذکر است که سند ملکی به دلیل مالکیت و اختیار تام ملک، به میزان ۲۰ درصد بیشتر از سند اوقافی ارزش دارد. صدور سند ملکی، توسط اداره ثبت اسناد و ثبت نقل و انتقالات آن در دفاتر اسناد و املاک انجام می‌شود. این در حالی است که تمامی امور سند اوقافی، تنها به مجوز و نظارت سازمان اوقاف نیاز دارد و سند نیز توسط همین نهاد تنظیم می‌شود. اما در هنگام تنظیم سند باید از اداره ثبت اسناد و املاک استعلام گرفته باشید. دقت داشته باشید که بسیاری از سودجویان با سند جعلی کلاهبرداری می‌کنند و سند وقفی را به عنوان سند ملکی معامله می‌کنند. در هنگام نقل و انتقالات این ملک، عوارض و مالیات ساختمان ملک به شهرداری پرداخت می‌شود.
نکته مهمی که درباره سند اوقافی باید به آن توجه داشته باشید، اختیارات بسیار محدود آن است. به گونه‌ای که در صورت نیاز به ایجاد تغییرات در ملک، فروش، اجاره، خرید و حتی گرو گذاشتن سند به عنوان وثیقه، به اجازه اداره اوقاف نیاز دارید. اعتبار پایین این سند به دلیل محدودیت‌های اداری ایجاد شده در موضوعاتی مشابه این است. اما در کنار تمام این‌ها و با توجه به مبلغ بسیار ناچیز اجاره بهای سالیانه به مقدار کمتر از ۵۰۰ هزار تومان، خریدن ملک اوقافی به نظر بسیار خوب آمده و فرصتی عالی برای خانه‌دار شدن است.
کلام آخر
املاک وقفی از جمله فرصت‌های سودمند برای افراد نیازمند کمک است و می‌تواند سرپناهی طولانی مدت برای یک خانواده بسازد. بهای پرداختی سالانه بسیار ناچیز است و نگرانی بابت بازپس‌گیری این ملک وجود ندارد. در انتهای قرارداد ۹۹ ساله، اداره اوقاف برای تمدید یا عدم تمدید آن تصمیم‌گیری می‌کند. این ملک به دلیل اعتبار کمتر، دارای ارزش کمتری نسبت به سند ملکی است. در این مطلب با در نظر گرفتن انواع اسناد و تفاوت سند وقفی با نوع ملکی آن، به بررسی تمامی امور مربوط به ملک و سند اوقافی پرداختیم. با در نظر داشتن این اطلاعات می‌توانید به املاک وقفی، به عنوان یکی از گزینه‌های به صرفه و فرصت ساز نگاه کنید و با توجه به بودجه در دسترس، آن را به طور کامل بررسی کنید.
