خرید و فروش ملک همواره یک معامله پراسترس بوده است. چرا که مبلغ معامله معمولاً بالا است و بازار دلالی در معاملات هم حسابی داغ است. به همین دلیل افراد معمولاً از معامله ملک هراس داشته و مدام نگران ضرر کردن هستند. اما نکته اینجا است که اگر به خوبی از اصطلاحات و قوانین معامله ملک مطلع باشید جای هیچ نگرانی نیست و می‌توانید در زمانی کوتاه صفر تا صد مراحل را بدون ضرر یا خسارت طی کنید.
تفاوت مبایعه‌نامه و قولنامه چیست؟
قولنامه همان توافق اولیه‌ای است که میان طرفین معامله نوشته می‌شود تا مشخص شود که این ملک با چه شرایطی به چه کسی فروخته شده است. اما باید گفت که قولنامه هیچ بار حقوقی ندارد و در صورتی که پس از نوشتن قولنامه مبلغی پرداخت شود و فروشنده معامله را بر هم زند، شما هیچ مدرک خاصی برای اثبات دعوی خود نخواهید داشت. بنابراین بهتر است پیش پرداخت را زمانی پرداخت کنید که مبایعه‌نامه رسمی نوشته شده باشد.
مبایعه‌نامه همان قول‌نامه‌ای است که از نظر قانونی قابل قبول است. در واقع می‌توان گفت مبایعه‌نامه یک سند اولیه است که مالکیت خریدار را به اثبات می‌رساند. بنابراین در صورتی که فروشنده قصد کلاهبرداری داشته باشد، با استناد به مبایعه‌نامه می‌توانید شکایت خود را ثبت کرده و پیگیری حقوقی انجام دهید.
در مبایعه‌نامه چه مواردی ذکر می‌شود؟
در مبایعه‌نامه باید مشخصات کامل شناسنامه‌ای، آدرس و شماره تلفن طرفین قرارداد به طور کامل و دقیق ذکر شود. همچنین مشخصات ملک مورد معامله نیز باید بیان شود. این مشخصات شامل ویژگی‌های جغرافیایی ملک، محدوده اعلام شده در سند، متراژ ملک و مشخصات ثبتی آن است. مبلغ معامله باید به عدد و حروف بر اساس وجه رایج کشور بیان شود. زمان معامله و پرداخت پول و زمان انتقال سند نیز در مبایعه‌نامه مشخص می‌شود. همچنین شرایط پرداخت پول (نقدی یا چکی) و اینکه مبلغ به چه صورتی پرداخت می‌شود باید ذکر شود.
توجه کنید که این موارد همگی از بندهای اجباری مبایعه‌نامه هستند و وجود اشکال در هریک از آن‌ها اعتبار مبایعه‌نامه را با مشکل مواجه می‌کند. علاوه بر این اطلاعات لازم است خیارات که در واقع همان اختیارات خریدار و فروشنده برای فسخ معامله هستند نیز بیان شود. همچنین در صورتی که فسخ ناشی از پشیمانی باشد باید میزان خسارت نیز تعیین شود. توافقات صورت گرفته برای جریمه دیرکرد پرداخت پول یا انتقال سند و لوازمی نظیر پرده، کولر، شوفاژ، گاز صفحه‌ای و… که به همراه خانه تحویل داده می‌شوند هم باید نوشته شود.
ثبت مبایعه‌نامه در سامانه چگونه انجام می‌شود؟
پس از نوشتن مبایعه‌نامه در بنگاه معاملات املاک، صاحب بنگاه باید آن را در سامانه ثبت معاملات املاک و مستقلات کشوری ثبت کند. این سامانه یک کد رهگیری به شما می‌دهد. از آنجایی که این سامانه یک سامانه کشوری است، اگر فروشنده ملک را به شخص دیگری هم فروخته باشد مشخص می‌شود. به این ترتیب امکان کلاهبرداری در معامله شما به صفر خواهد رسید. به علاوه اگر چنین تخلفی انجام شده و معاملات قبلی در سامانه ثبت نشده باشند، اولویت رسیدگی به دعوی با شما که کد رهگیری دارید خواهد بود. توصیه ما این است که مبلغ اولیه توافق شده را پس از دریافت کد رهگیری به فروشنده بپردازید.
استعلام سند چیست؟
همه ما با سند مالکیت آشنایی داریم. اما یکی از مهم‌ترین اصطلاحاتی که در معاملات ملکی باید بشناسید، استعلام سند است. در واقع اولین کاری که در دفتر اسناد رسمی انجام می‌شود، استعلام سند است. با استعلام سند می‌توان فهمید که آیا سند به عنوان وثیقه در رهن بانک، دادگاه یا ارگان دیگری هست؟ به علاوه می‌توانید برخی مشکلات حقوقی و قانونی سند نظیر وراثتی بودن ملک، جعلی بودن سند، مغایرت در اطلاعات مالک و شخص مدعی مالکیت و… را متوجه شوید. در صورتی که سند ملک مشکل خاصی نداشته باشد، این کار یک تا سه روز زمان خواهد برد. در غیر این صورت ممکن است تا دو هفته نیز به طور بیانجامد.
انتقال سند چگونه انجام می‌شود؟
فروشنده و خریدار در تاریخ تعیین شده برای انتقال سند با در دست داشتن مدارک موردنیاز برای انتقال سند به دفترخانه مراجعه می‌کنند. انتقال سند خود دارای مراحل مختلفی است که در مقاله‌ای دیگر به طور کامل به آن پرداخته‌ایم.
تنها باید توجه کنید که فروشنده هنگام مراجعه به دفترخانه برای انتقال سند باید اصل و کپی سند، اصل و کپی بنچاق، کپی شناسنامه و کارت ملی، اصل و کپی وکالت نامه، اصل و کپی گواهی پایان کار، گواهی عدم خلافی شهرداری و نامه تاییدیه شهرداری، صورت مجلس تفکیکی آپارتمان، اصل و کپی حصر وراثت و فرم مالیات بر وراثت را به همراه داشته باشد. خریدار نیز تنها کافی است کپی شناسنامه و کارت ملی خود را همراه ببرد.
نکته مهم اینکه در صورتی که کد رهگیری ثبت مبایعه‌نامه در سامانه را نداشته باشید، دفتر اسناد رسمی اجازه انتقال سند را نمی‌دهد. همچنین حضور خریدار و فروشنده در تاریخ اعلام شده در مبایعه‌نامه الزامی است. بنابراین اگر مشکلی برایتان پیش آمد حتما در اسرع وقت طرف مقابل را مطلع کنید. چرا که عدم حضور شما ممکن است به منزله پشیمانی تلقی شده و شخص دیگر با دریافت گواهی عدم حضور از دفترخانه شما را وادار به پرداخت خسارت کند.
نکته دیگر اینکه پرداخت هزینه‌های انتقال سند تا پیش از به نام زدن همگی به عهده فروشنده است البته به جز هزینه بنگاه معاملات املاکی. اما هنگام انتقال سند در دفترخانه لازم است که هزینه دفترخانه میان طرفین نصف شده و مبلغ توافق شده برای انتقال سند نیز در محل دفترخانه به فروشنده پرداخت شود. ضمن اینکه در صورتی که فروشندگان یا خریداران چند نفر باشند باید همه آن‌ها در دفترخانه اسناد رسمی حضور پیدا کنند.
بنچاق چیست؟
در مدارک مورد نیاز برای انتقال سند گفتیم که فروشنده باید اصل و کپی بنچاق را نیز ارائه کند. اما سوال اینجا است که بنچاق دقیقا چیست؟ بنچاق را می‌توان شجره نامه ملک دانست. در بنچاق مشخصات فروشنده و خریدار، آدرس آن‌ها و هزینه‌های انجام شده به طور کامل نوشته شده است. سایز بنچاق معمولاً A2 است و می‌توان آن را یک سند درجه دو دانست. به این معنا که ارائه آن به دفترخانه الزامی نبوده و در صورت نبود بنچاق نیز معامله انجام می‌شود.
سخن پایانی
آگاهی از قوانین و اصطلاحات معامله ملک می‌تواند استرس ناشی از معامله را تا حد زیادی کاهش دهد. چرا که شما می‌دانید که در هر مرحله دقیقا باید چه کار کنید و چه انتظاراتی از فروشنده یا خریدار داشته باشید. به همین دلیل توصیه می‌کنیم که پیش از آن که اقدام به انجام معامله ملک کنید این مقاله را بخوانید. توجه کنید که در دنیای امروز کلاهبرداران و دلالان اعتماد را از بین برده‌اند. پس چشم بسته چیزی را امضا نکنید و در صورتی که برای قبول هریک از شرایط اعلام شده توسط فروشنده یا خریدار شک داشتید، حتما با یک وکیل کاردان مشورت کنید.
