مراحل سند زدن ملک از ابتدا تا انتها

یکی از مهم‌ترین مراحل خرید ملک و زمین، سند زدن آن است. چرا که تا زمانی که سند ملک به نام شما زده نشود خیالتان از بابت اتمام معامله راحت نخواهد شد.

برای کسانی که منزل یا ملکی را پیش‌خرید کرده‌اند، انجام مراحل سند زدن ملک بسیار راحت است. چرا که اولین صاحب ملک خودشان هستند و نیازی به طی کردن مراحل انتقال نام ندارند. اما اگر ملک را از دیگری خریده باشید این مراحل کمی طولانی‌تر خواهد شد. عدم آشنایی با مراحل سند زدن ملک می‌تواند باعث طولانی شدن روند انتقال سند شود. به همین دلیل در این مطلب این مراحل را به طور کامل بیان می‌کنیم تا شما بتوانید با سرعت بیشتری ملکتان را به نام بزنید.

مرحله اول: توافق

بدون شک در معامله املاک دو نفر درگیر هستند. فروشنده و خریدار. به همین دلیل پیش از آن که اقدامی برای سند زدن ملک انجام شود باید توافق کاملی بین این دو برقرار شود. توجه کنید که این توافق حتما باید به صورت کتبی بوده و ترجیحا در بنگاه‌های رسمی صورت گیرد تا در مراحل بعدی مشکلی برای هیچ یک از طرفین ایجاد نشود. منظور از توافق همان قولنامه و مبایعه‌نامه‌ای است که میان دو طرف نوشته می‌شود.

در قولنامه شرایط ملک و معامله به طور کامل نوشته می‌شود و توافقاتی که برای شیوه پرداخت پول و نحوه سند زدن ملک صورت می‌گیرد نیز به طور کامل مکتوب خواهد شد. توجه کنید که قولنامه اولیه‌ای که میان دو طرف نوشته می‌شود عملا قابل استناد در مراجع قانونی نیست. به همین دلیل بهتر است با تبدیل آن به مبایعه‌نامه ارزش قانونی به توافق ببخشید تا در صورت بروز مشکلات بعدی بتوانید به آن استناد کنید.

توجه کنید که هنگام نوشتن مبایعه‌نامه بهتر است با یک وکیل مشورت کنید. چرا که ممکن است فروشنده یا خریدار از عدم آگاهی شما سوءاستفاده کرده و شرایط معامله را به نفع خود بنویسد. پیش از امضا حتما مبایعه‌نامه را با دقت بخوانید و مطمئن شوید که موارد زیر به طور کامل و دقیق در آن نوشته شده‌اند.

– مشخصات کامل هویتی، آدرس و شماره تلفن فروشنده (ها) و خریدار (ان)

– مشخصات کامل ملک مورد معامله (شامل آدرس و موقعیت جغرافیایی، مشخصات ثبتی و مساحت)

– مبلغ موردتوافق (معادل ریالی و تومانی مبلغ حتما به حروف و عدد نوشته شود.)

– زمان معامله (زمان توافق‌شده برای پرداخت پول و انتقال سند)

– شیوه پرداخت

در صورتی که می‌خواهید مبایعه‌نامه نوشته شده کاملا دقیق و واضح باشد، بهتر است مواردی نظیر شرایط و خسارت‌های فسخ معامله، توافقات صورت گرفته در خصوص خرابی‌ها یا تعمیرات ملک و… نیز آورده شود.

مرحله دوم: دریافت کد رهگیری

تا اینجای کار توافق میان طرفین انجام شده و شرایط انجام معامله به صورت کامل روشن شده است. اما توجه کنید که حتی تبدیل قولنامه به مبایعه‌نامه و انجام معامله در یک بنگاه معاملات املاکی معتبر نمی‌تواند ضامن معامله شما باشد. به این معنا که فروشنده می‌تواند ملک را به چند نفر دیگر بفروشد و با نوشتن مبایعه‌نامه به آن‌ها اطمینان دهد که همه‌چیز کاملا قانونی است. اما یک خریدار آگاه می‌داند که تا زمانی که کد رهگیری صادر نشده، هیچ‌چیز قانونی نبوده و سدی برای فروش ملک به چند نفر وجود ندارد.

نکته مهم اینجا است که شما نمی‌توانید برای معامله‌تان کد رهگیری بگیرید و این کار تنها در یک بنگاه معاملات ملکی معتبر امکان‌پذیر است. بنابراین بهتر است برای انجام معامله تنها به بنگاه‌های معتبر مراجعه کنید. بنگاه‌دار برای دریافت کد رهگیری مشخصات فروشنده و خریدار و ویژگی‌های ملک را وارد سامانه اطلاعات مدیریت معاملات املاک و مستقلات کشور کرده و کد رهگیری را به شما تحویل می‌دهد. این کد رهگیری به این معنا است که این ملک فروخته شده و دیگر در هیچ نقطه‌ای از کشور قابل معامله نیست.

در صورتی که ملکی با این مشخصات پیش‌ازاین در سامانه ثبت شده باشد، کد رهگیری صادر نمی‌شود. این موضوع به این معنا است که فروشنده قصد کلاه‌برداری داشته و شما را به‌عنوان طعمه خود انتخاب کرده است. باز هم تاکید می‌کنیم که امکان دریافت کد رهگیری تنها در بنگاه‌های معتبر وجود دارد. به علاوه نداشتن این کد مانع از انجام دیگر مراحل سند زدن ملک خواهد شد.

توجه کنید که ثبت مبایعه‌نامه در سامانه و دریافت کد رهگیری هزینه مصوبی دارد که پرداخت آن به صورت نصف به عهده خریدار و فروشنده است. این مبلغ معمولا برابر با درصد مبلغ کلی معامله یا همان ارزش ملک مورد معامله است که باید در بنگاه معاملات املاکی به صاحب بنگاه پرداخته شود.

مرحله سوم: مراجعه فروشنده به دفتر اسناد رسمی

پس از دریافت کد رهگیری مراحل اصلی انتقال سند آغاز می‌شود. در مرحله سوم فروشنده باید به همراه اصل شناسنامه و سند ملک به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه کرده و برای تشکیل پرونده انتقال سند اقدام کند. توجه کنید که برای انجام این مرحله حضور خریدار لازم نیست. به علاوه تنها مدارک کافی برای تشکیل پرونده شناسنامه و سند نیستند. پس از مراجعه اولیه به دفتر اسناد رسمی لیستی از مدارک موردنیاز در اختیار فروشنده قرار می‌گیرد که باید در اسرع وقت آن‌ها را تکمیل کند.

مدارک لازم برای تشکیل پرونده نقل و انتقال و سند زدن ملک در دفتر اسناد

در مرحله اول برای تشکیل پرونده تنها اصل شناسنامه و سند ملک کفایت می‌کند. اما پس‌ازآن برای انجام مراحل بعدی لازم است فروشنده مدارک زیر را در اختیار دفتر اسناد رسمی قرار دهد. توجه کنید که در اینجا منظور از فروشنده شخصی است که سند به نام او است. در صورتی که سن شخص صاحب سند زیر سن قانونی باشد، قیم قانونی وی باید این کارها را انجام دهد. نکته دیگر اینکه اگر ملک به نام چند نفر باشد، حضور همه صاحبان ملک یا وکالت‌نامه قانونی آن‌ها الزامی است.

– اصل و کپی سند ملک

– اصل و کپی بنچاق (بنچاق با سند متفاوت است و در آن مشخصات خریدارها و فروشنده‌های ملک از ابتدا تاکنون و هزینه‌های طرفین آورده شده است.)

– کپی شناسنامه و کارت ملی فروشنده (ها) و خریدار (ان)

– اصل و کپی وکالت‌نامه

– اصل و کپی گواهی پایان کار، عدم خلافی شهرداری یا نامه بازدید شهرداری یا بخشداری

– اصل و کپی حصر وراثت (همراه داشتن این مدرک برای ملک‌های وراثتی لازم است. درواقع فروشنده با ارائه این مدرک ثابت می‌کند که قصد فروش یک انحصار ورثه نشده را نداشته و صاحب واقعی ملک است.)

– اصل و کپی فرم مالیات بر ارث (این مدرک نیز مخصوص ملک‌های وراثتی است.)

– صورت مجلس تفکیکی برای آپارتمان

مرحله نهایی: انتقال سند

پس از تکمیل پرونده انتقال سند در دفتر اسناد رسمی تاریخی برای حضور دو طرف معامله در دفترخانه و انتقال سند تعیین می‌شود. حضور فروشنده و خریدار در تاریخ تعیین شده در دفترخانه اسناد رسمی الزامی است. چرا که در صورت عدم حضور هریک از طرفین، طرف مقابل می‌تواند با دریافت گواهی عدم حضور به دادگاه مراجعه کرده و خسارت فسخ قرارداد را دریافت کند. بنابراین اگر مشکلی وجود داشت که واقعا نمی‌توانستید به دفترخانه مراجعه کنید، از چند روز قبل با فروشنده و دفترخانه هماهنگ کنید تا در آینده موردی پیش نیاید.

برای انتقال سند لازم است که استعلام‌های لازم از ملک گرفته شود. بنابراین فروشنده باید به شهرداری و اداره دارایی مراجعه کرده و عوارض و مالیات ملک را به طور کامل پرداخت کند. پس‌ازآن که همه مدارک ارائه شده به تایید دفترخانه رسید، فروشنده و خریدار با در دست داشتن اصل شناسنامه و کارت ملی و سند ملک مراجعه می‌کنند.

در صورتی که مبلغی از قیمت ملک برای هزینه سند زدن در نظر گرفته شده باشد پس از ثبت اطلاعات خریدار به‌عنوان مالک جدید باید این مبلغ در دفترخانه به فروشنده پرداخت شود. نکته دیگر اینکه در هنگام انتقال سند باید همه صاحبان پیشین ملک و صاحبان جدید آن با مدارک لازم حضور داشته باشند. در این مرحله معمولا وکالت‌نامه‌ای پذیرفته نیست و امضا و اثرانگشت همه فروشندگان و خریداران برای ثبت دقیق سند لازم است. پس از تکمیل همه مراحل مدتی طول می‌کشد تا سند قبلی باطل و سند جدید به نام شما صادر شود. بنابراین نباید انتظار داشته باشید که سند ملک در دفترخانه به شما تحویل داده شود.

بدون شک انجام این مرحله و تکمیل مدارک نیاز به پرداخت هزینه‌هایی دارد. پرداخت هزینه همه این مراحل شامل هزینه‌های شهرداری، مالیات و بیمه بر عهده فروشنده است. اما هزینه انتقال کلی سند که در دفترخانه اسناد رسمی انجام می‌شود بین طرفین معامله نصف می‌شود. بسته به ارزش ملک مورد معامله این هزینه معمولا بین ۲۰۰ هزار تا ۲ میلیون تومان متغیر است.

سخن پایانی

فراموش نکنید که سند زدن ملک یکی از مهم‌ترین مراحل خرید آن است. چرا که اگر در انجام مراحل سند زدن ملک کوتاهی کنید، زمینه کلاه‌برداری را برای فروشنده سودجو فراهم کرده و پول خود را بر باد داده‌اید. بهتر است همه مراحل گفته شده در این مقاله را به صورت پشت سر هم و بدون فوت وقت انجام دهید. توجه کنید که سند زدن ملک به معنای به نام خوردن انشعابات آن نیست. بنابراین اگر ملک را از شخص دیگری خریداری کرده‌اید، پس از تکمیل فرایند انتقال سند و دریافت سند اصلی ملک، برای انتقال نام انشعابات آب، برق، گاز و تلفن نیز اقدام کنید.