نکاتی که در عقد قرارداد مشارکت در ساخت باید بدانیم ( بخش اول )

گروه املاک صنعتی سوله مرجع معاملات ملکی در کشور

✅ اساس مشارکت در ساخت باید بر تجربه و خوشنامی . توانایی مالی و فنی و وفاداری و دانش و تخصص باشد.

✅ تعین قدر السهم شرکا باتوجه به نوع سند “محله “سازنده”و…بسیار متفاوت است.

✅ برای قرداد مشارکت در ساخت ضمانت اجرایی قابل قبولی تعریف و توافق نمایید.

✅ پس از اتمام سقف وستون و دیوار چینی حتما فی مابین مالک وسازنده تقسیم نامه ای شفاف و صریح به میزان قدر سهم کیفیت وزمان فروش واحدهای متعلق به خود تنظیم شود.

✅ انتخاب یک ناظر دلسوز ومتعهد جهت نظارت بر کیفیت اجرایی شریک سازنده نباید فراموش شود.

✅ انتقال قدر السهم عرصه به نام شریک سازنده پس از اتمام سقف و ستون و دیوار چینی صورت پذیرد.

✅ حق دخل وتصرف برای مالک حفظ شود تا در صورت تاخیر و تعطیلی پروژه توسط شریک سازنده مالک بتواند برای تامین مخارج پس از فروش قدر السهم اعیانی با مجوز قضایی دخالت نماید.

✅ کیفیت ساخت اپارتمان متعلق به مالک وشریک سازنده برابر ویکسان باشد.

✅ برای حل اختلافات احتمالی از حکمیت وداوری استفاده شود{معمولا مشاور املاک قاضی مرضی الطرفین تعیین میگردد}.

✅ اجازه اخذ وام به هیچ عنوان به شریک سازنده داده نشود.

✅ حتما موارد بیمه ساختمان ومسئولیت ساخت و اجرا در قرارداد قید شود.

✅ مدت تاخیر مجاز وغبر مجاز مجری و شریک سازنده حتما قید شود.

? نکات اصلی و مهم در قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
( بخش دوم

♦️ ۵- تقسیم سود و زیان:

? از آنجا که قرارداد در قالب یک عقد مشارکت است لذا مبنای تقسیم سود و زیان آورده طرفین است و نمی توان بیش از آورده یک طرف برای وی سودی در نظر گرفت معمولاً در قراردادهای مشارکت در ساخت پیش بینی می کنند که در پایان قرارداد آپارتمانها به چه شکل بین طرفین تقسیم شوند.

♦️ ۶- پیش بینی ضمانت اجراهای لازم برای انجام تعهدات طرفین:

? الف- تعهدات مالک تحویل ملک در زمان مقرر و معمولاً دادن وکالت کاری به سازنده است که تا سازنده امکان مراجعه به شهرداری و اخذ پروانه ساختمانی را داشته باشد.

? در مواردی هم ممکن است پروانه ساختمانی توسط مالک اخذ شده باشد و نیاز به این وکالت کاری نباشد.

? در قرارداد معمولاً تاریخ شروع مدت زمان قرارداد را تاریخ تحویل ملک توسط مالک قرار می‌دهند که باید تحویل با صورتجلسه کتبی به عمل آید و بدین شکل تأخیر در تحویل منجر به کاهش مدت زمان اجرای قرارداد نمی‌گردد و برای تأخیر در تحویل تا یک مدت زمان مشخص خسارت تأخیر قرار داده و برای بعد از آن تاریخ به سازنده حق فسخ قرارداد می‌دهند. مالک باید زمینه اجرای قرارداد و ادامه پروژه را تا آنجا که مربوط به اوست فراهم آورد مراجع قانونی مانند شهرداری وسایر نهادهای ذیربط مالک را به رسمیت می‌شناسند لذا مالک باید وکالت کاری جامع در این خصوص به سازنده بدهد و یا اینکه در موارد لازم شخصاً امور قانونی مربوطه را پیگیری نماید تا از اختلال در ادامه کار پروژه جلوگیری شود و اگر اختلال در ادامه کار پروژه ناشی از عدم پیگیری مالک باشد باید ضمانت اجرای لازم را برای این مورد پیش بینی نمود.

? از آنجا که سند رسمی به نام مالک می‌باشد سازنده خواستار تنظیم سند به نام خودش به نسبت سهام وی در مال مورد مشارکت می‌باشد. به نظر می‌رسد که باید ازتنظیم سند به نام سازنده در ابتدای قرارداد خودداری شود و دلیل آن روشن است چرا که هنوز سازنده آورده‌ای ندارد تا بتواند بخشی از آورده مالک را سهیم شود لذا بهتر است پس از پیشرفت پروژه به میزان ۵۰ درصد به همین میزان از سهم سازنده به نام وی تنظیم سند شود و الباقی در پایان پروژه معهذا تضمین لازم از مالک در این خصوص اخذ شود و ضمانت اجراهای لازم از قبیل خسارت تأخیر در تنظیم سند و یا وجه التزام کافی در قرارداد پیش بینی شود.
‍
? ضمانت اجرای تعهدات سازنده:

۱- احداث ساختمان

۲- احداث طبق کیفیت و مشخصات موارد توافق

۳- انجام تعهدات ظرف مهلت مقرر

۴- تعهدات سازنده در قبال اشخاص ثالث مانند همسایگان و کارگران

? لازم است برای اجرای هر کدام از این تعهدات در قرارداد ضمانت اجرای لازم پیش بینی شود می توان ضمانت اجراهای ذیل را پیش بینی نمود:

? برای مورد ۱:
دادن حق فسخ به مالک و مطالبه وجه التزام

? برای مورد۲ :
در صورت امکان رفع نقص و اجرا مطابق کیفیت مندرج در قرارداد والا پرداخت خسارت و وجه التزام

? برای مورد۳:
پرداخت خسارت برای مدت زمان مشخص مثلاً دو ماه تاخیر در هر یک از مراحل زمانبندی و سپس قردادن حق فسخ برای مالک و مطالبه خسارات تاخیر تادیه و همچنین وجه التزام

? برای مورد۴:
قرار دادن وجه التزام و دادن اختیار به مالک که چنانچه سازنده به تعهدات خود عمل ننماید مالک بتواند خسارات را به صلاحدید خود پرداخت و از سازنده مطالبه نماید.

ادامه دارد…

? نکات اصلی و مهم در قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
( بخش سوم )

♦️ وضعیت پروژه در صورت فسخ قرارداد از ناحیه مالک :

? ممکن است پروژه برای مثال بیست درصد پیشرفت داشته باشد و به دلیل توقف اجرا وبا استفاده از شرط مندرج در قرارداد مالک قرارداد را فسخ نماید.در این صورت وضعیت حقوق سازنده چگونه است در این خصوص اگر ترتیب خاصی در قرارداد پیش بینی نشده باشد لازم است که مالک با اخذ تامین دلیل هزینه های انجام شده توسط سازنده را برآورد نماید و در این صورت سازنده بالنسبه به آورده خود در پروژه شریک خواهد بود که آثار و عواقب بعدی مال مشترک گریبان گیر پروژه خواهد شد .

? لازم است برای اجتناب از چنین وضعیتی در قرارداد پیش بینی شودکه در صورت تحقق شرایط فسخ و اجرای آن از ناحیه مالک سازنده تنها مستحق مطالبه هزینه های انجام شده آن هم پس از کسر خسارات می باشد و هیچگونه حق عینی در مال مورد مشارکت نخواهد داشت.
‍
♦️ پیش فروش واحدها:

? یکی از موضوعاتی که باعث ایجاد مشکلات عدیده ای برای طرفین می‌گردد پیش فروش واحد‌هاست

? ۱- ممکن است مالک واحد‌هایی را پیش‌فروش نموده و تعهداتی را تقبل نماید و به دلیل تخلف سازنده مجبور به پرداخت خسارات زیادی به خریداران خود شود.

? ۲- ممکن است سازنده قبل از شروع به ساخت و پیشرفت پروژه با توجه به قرارداد مشارکت فی ما بین مبادرت به پیش فروش واحدها نموده و متعاقبا” اجرای پروژه را رها نماید اینجاست که عواقب اقدامات سازنده متوجه مالک هم میشود و مالک با خریدارانی روبروست که با اذن وی فی‌الواقع با آنها معامله شده است

? باید توجه نمود یکی از نکات مهم این است که حق پیش‌فروش واحدها برای سازنده بسیار محدود شود و سازنده تنها حق فروش بخشی از سهم خود آن هم بالنسبه به پیشرفت پروژه داشته باشد ولا‌غیر.

? لازم به ذکر است که در حال حاضر ثبت قرارداد پیش‌فروش غیر قانونی می‌باشد و باید حتما در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود و متاسفانه این قانون توسط دفترخانه‌ها به صورت محدود انجام شده و اجرایی نشده

نوشته از
جناب اقای خاقانی اتحادیه املاک رباط کریم