از آنجایی که برای بانک‌ها سند ملکی یک ضامن معتبر محسوب می‌شود، افراد زیادی برای دریافت تسهیلات از بانک سند خود را گرو می‌گذارند. در طول زمان بازپرداخت تسهیلات ممکن است افراد قصد فروش ملک را پیدا کنند.
حال سوال اینجا است که تکلیف سند ملک چه می‌شود؟ آیا می‌توان چنین ملکی را خرید و روی آن سند گرفت؟ در این مقاله قصد داریم به این سوالات پاسخ داده و شرایط و روش‌های سند گرفتن را به طور کامل توضیح دهیم.
چرا خرید و فروش ملکی که در رهن بانک ممکن است دردسر داشته باشد؟
به طور کلی فروش ملک در رهن بانک بدون اطلاع و رضایت بانک را می‌توان از مصادیق فروش مال غیر دانست. اما این به این معنا نیست که شما تحت هیچ شرایطی نمی‌توانید چنین ملکی را فروخته یا خریداری کنید. اما بهتر است در معامله چنین ملکی جانب احتیاط را رعایت کنید. چرا که اگر قسط تسهیلات توسط مالک پیشین ملک پرداخت نشود، بانک می‌تواند ملک را به نفع خود ضبط کرده یا به فروش برساند. همین موضوع می‌تواند برای شما دردسر ایجاد کند. به خصوص اگر دیگر به فروشنده ملک دسترسی نداشته باشید.
آیا امکان معامله‌ی ملک در رهن بانک وجود دارد؟
آیا امکان معامله‌ی ملک در رهن بانک وجود دارد؟پاسخ این سوال بله است. اما برای معامله آن شرایطی وجود دارد که بهتر است پیش از خرید آن‌ها را در نظر بگیرید. شما به عنوان خریدار می‌توانید ملکی را که در رهن بانک است از طریق مبایعه نامه بخرید. در این صورت فروشنده تعهد می‌کند که اقساط تسهیلات بانکی را به طور کامل پرداخت کرده و پس از اتمام آن‌ها سند را به نام شما منتقل کند. اما این کار را نمی‌توان چندان درست دانست. چرا که افزایش قیمت ملک باعث شده است که افراد سودجو در بازار معامله املاک زیاد شده و اعتماد را میان طرفین معامله از بین ببرند.
روش دیگر برای معامله ملک در رهن بانک اخذ وکالت بلاعزل از فروشنده است. در این روش ملک با استفاده از مبایعه نامه فروخته می‌شود اما مالک پیشین طی یک تعهد محضری اختیار کامل واگذاری، اجاره یا استفاده از ملک را به خریدار می‌دهد. به علاوه در این وکالت نامه بیان می‌شود که مالک پیشین دیگر حقی بر این ملک نداشته و حق عزل وکیل را ندارد. بنابراین خریدار می‌تواند پس از تسویه حساب فروشنده با بانک سند را فک رهن نموده و آن را به نام خود انتقال دهد. نکته دیگر اینکه باید فوت فروشنده در زمان پرداخت تسهیلات را نیز در نظر گرفته و شرایطی را برای آن پیش بینی کنید. بنابراین در صورت وقوع چنین اتفاقی ورثه نمی‌توانند روی ملکی که شما خریده‌اید ادعایی داشته باشند.
روش دیگر که کمی مطمئن‌تر است، انتقال تسهیلات به خریدار است. در این روش مالک می‌تواند همراه ملک تسهیلات آن را نیز بفروشد. در چنین حالتی سند ملک به نام خریدار می‌خورد و پرداخت ادامه اقساط بر عهده او است. بدیهی است که هنگام پرداخت مبلغ معامله باید این مورد را نیز در نظر داشته و مقدار اقساط باقیمانده را از مبلغ کل ملک کسر کنید.
بهترین و مطمئن‌ترین روش برای معامله ملک در رهن بانک الزام فروشنده به تسویه حساب با بانک و فک رهن سند است. در این حالت فروشنده پیش از آن که مبلغی دریافت کند باید کل مبلغ باقیمانده تسهیلات را به بانک بپردازد و سند را آزاد کند. بنابراین خیال خریدار از بابت آزاد شدن کامل سند و امکان سند خوردن ملک راحت است.
آیا می‌توان پیش از اتمام تسهیلات برای ملک در رهن بانک سند گرفت؟
پیش از این گفتیم که با انتقال تسهیلات به خریدار سند به نام شما خورده و وظیفه پرداخت ادامه اقساط بر عهده شما است. در این بخش این موضوع را دقیق‌تر بررسی می‌کنیم. به طور کلی معامله ملکی که در رهن بانک است دو حالت دارد.
در حالت اول خریدار از این موضوع آگاه بوده و با آگاهی به در رهن بودن سند اقدام به خرید آن می‌کند. در چنین حالتی معامله بین خریدار و فروشنده در صورتی صحیح است که به منافع بانک آسیبی وارد نشود. این موضوع به این معنا است که یکی از طرفین وظیفه پرداخت اقساط را بر عهده گرفته و تسویه حساب نهایی را با بانک انجام دهد. در چنین حالتی اگر فروشنده اقساط را بپردازد، پس از اتمام زمان تسهیلات امکان انتقال سند وجود دارد. اما اگر خریدار وظیفه پرداخت اقساط را بر عهده گیرد سند همان موقع به نام وی منتقل خواهد شد. اما تا تسویه حساب کامل در رهن بانک خواهد ماند.
در حالت دوم خریدار اطلاعی از موضوع نداشته و نمی‌داند که در حال خرید ملکی است که در رهن بانک قرار دارد. در این حالت ملک با مبایعه نامه معمولی فروخته می‌شود. حال اگر فروشنده همچنان سند را در رهن بانک نگه داشته و به خریدار اطلاعی ندهد، این عمل غیرقانونی تلقی شده و خریدار می‌تواند به مراجع قضایی شکایت کند. در چنین حالتی معمولا فروشنده مجبور به تسویه حساب کامل و فک رهن سند خواهد شد.
نکته دیگر اینجا است که شما می‌توانید پیش از تمام شدن اقساط نیز سند را از رهن بانک خارج کنید. برای این کار روش‌هایی وجود دارد که در ادامه آن‌ها را بررسی خواهیم کرد.
۱- سپرده گذاری
۱- سپرده گذاریبرخی از بانک‌ها به شما این امکان را می‌دهند که با بلوکه کردن مبلغی سند را از رهن بانک خارج کنید. به طور معمول مقدار این مبلغ باید از مقدار اقساط باقیمانده بیشتر باشد. توجه کنید که شرایط سپرده گذاری در ازای فک رهن در هر بانک متفاوت است. بنابراین بهتر است پیش از این کار از شرایط دقیق آن مطلع شوید.
۲- تعویض وثیقه
در صورتی که قصد دارید سند ملک را پیش از تحویل به خریدار فک رهن کنید، می‌تواند از وثیقه دیگری به جای وثیقه فعلی استفاده کنید. توجه کنید که در این حالت باید ارزش وثیقه جدید با وثیقه پیشین یکسان بوده و بانک آن را به عنوان جایگزین بپذیرد. توجه کنید که با این کار دیگر نیازی به تسویه حساب کامل با بانک یا بلوکه کردن پول نیست. توجه کنید که اگر وثیقه جایگزین به نام وام گیرنده نباشد این وثیقه تنها به صورت موقت پذیرفته می‌شود و فرد باید در مدتی کوتاه سندی را که به نام خود او است جایگزین کند.
سخن پایانی
اگر قصد دارید بدون اطلاع بانک برای ملکی که در رهن بانک است سند بگیرید، در حال انجام اقدامی غیرقانونی هستید. چرا که تا زمانی ملک در رهن بانک باشد، بانک می‌تواند بر روی آن ادعا کرده و در صورت عدم پرداخت اقساط تسهیلات آن را به مزایده بگذارد. بنابراین اگر قصد خرید ملکی را دارید که در رهن بانک است، باید از وضعیت سند آن اطمینان حاصل کنید. در این مقاله شرایط مختلف معامله ملک رهنی را بیان کردیم. اما توصیه ما این است که پیش از انجام معامله حتما وضعیت ملک را به کمک یک وکیل ماهر بررسی کنید تا پس از خرید متضرر نشوید.
