بسیاری از مردم تصور می‌کنند که سند رسمی یک مدرک کاملا معتبر است و در دست داشتن آن، آن‌ها را از هرگونه دعوی حقوقی مصون خواهد داشت. اما باید بدانید که ابطال سند رسمی ملک و ساقط کردن اعتبار آن یک دعوی حقوقی رایج است که در بسیاری از موارد می‌تواند مالکیت شما را بر روی یک ملک حتی در صورت داشتن سند رسمی زیر سوال ببرد. در این مقاله قصد داریم به بررسی شرایط و نحوه ارائه دعوی ابطال سند رسمی ملک بپردازیم.
منظور از سند رسمی و ابطال آن چیست؟
سند رسمی سندی است که به صورت قانونی در یکی از دفاتر اسناد رسمی و یا با نظارت مامورین ذی‌صلاح تنظیم شده باشد. با این حال در برخی موارد ممکن شخصی به دلایلی اقدام به ارائه یک دعوی حقوقی برای ابطال یک یا چند سند و سلب اعتبار از آن کند. واضح است که مالک ملک ازنظر قانون کسی است که سند رسمی به نام او زده شده باشد یا اینکه آن ملک به او میراث رسیده باشد. اما در برخی موارد به دلیل فروش مال غیر یا فروش یک ملک به چند نفر ممکن است درخواست برای ابطال سند رسمی ارائه شود. به‌علاوه اگر ملکی فروخته شده باشد و به هر دلیلی روند قانونی برای انتقال سند آن انجام نشده باشد، خریدار می‌تواند این دعوی را اقامه کند.
درخواست ابطال سند رسمی برای کدام املاک ارائه می‌شود؟
همان‌طور که گفتیم طبق ماده ۲۲ قانون املاک، کسی به‌عنوان مالک شناخته می‌شود که سند رسمی ملک به نام او باشد یا اینکه به صورت قانونی به او منتقل شده باشد. به همین دلیل بسیاری از صاحب‌نظران معتقد هستند که بر طبق این قانون نمی‌توان درخواستی برای ابطال سند رسمی ارائه داد. اما در عمل ثابت شده است که این کار کاملا ممکن بوده و ارائه چنین درخواستی در موارد خاص می‌تواند به موفقیت منجر شود. اما این موارد خاص واقعا چیست و چه چیزهایی را شامل می‌شود؟
یکی از رایج‌ترین دلایل برای ارائه درخواست ابطال سند رسمی، در مورد اسناد صوری اتفاق میافتد. در چنین حالتی دو طرف معامله هیچ قصدی برای انتقال واقعی ملک میان خود ندارند. تنها به دلیل منفعت مالی یا هر دلیل دیگری قراردادهایی را بر مبنای آنچه دور از واقعیت است، تنظیم می‌کنند. در نتیجه به دلیل اینکه این معامله واقعی نیست و هیچ پشتوانه قانونی ندارد، می‌توان دعوی ابطال سند رسمی را علیه آن اقامه کرد.
مورد دیگر اسنادی هستند که در پی انجام یک جرم مانند جعل سند و یا کلاه‌برداری صادر شده باشند. در چنین مواردی افراد کلاه‌بردار از طریقی به مهرها و اسناد دولتی دسترسی دارند. در نتیجه می‌توانند به راحتی سند رسمی را جعل کرده و اقدام به فروش و انتقال غیرقانونی آن می‌کنند. در چنین مواردی مالک حقیقی باید با در دست داشتن مدارک کافی برای ارائه درخواست ابطال سند رسمی جعلی به مراجع حقیقی مربوطه مراجعه کند. باید به خاطر داشته باشید که ارائه درخواست ابطال اسناد رسمی تنها به دلیل جعل ممکن است. دلایلی مانند انکار و تردید درباره این نوع اسناد صادق نیستند.
یک نمونه دیگر از مواردی که ممکن است درخواست ابطال سند را در پی داشته باشد، سوءاستفاده از سند توسط کسی است که سند رسمی به‌عنوان ودیعه یا ضمانت به او سپرده شده است. در این موارد اشخاصی که به دیگران وام می‌دهند، برای اطمینان از بازپرداخت بدهی یک قولنامه مبنی بر خرید ملکی که در اختیار وام‌گیرنده است تنظیم می‌کنند. این قولنامه صرفا به معنای ضمانت بازپرداخت وام است و هیچ قصد واقعی برای فروش ملک وجود ندارد. اما در برخی از موارد وام‌دهنده، پس از بازپرداخت بدهی از پس دادن این قولنامه یا سند خودداری می‌کند. این موضوع که تحصیل مال نامشروع نام دارد، می‌تواند یکی از دلایل اقامه دعوی ابطال سند رسمی باشد. بنابراین وام‌گیرنده می‌تواند با توجه به ماهیت قولنامه که مبتنی بر ضمانت پرداخت بوده است، درخواست خود را برای ابطال سند ارائه دهد.
در انتهای این فهرست اسنادی قرار می‌گیرند که به‌عنوان اسناد معارض شناخته می‌شوند. زمانی که برای همه یا بخشی از یک ملک بیش از یک سند رسمی صادر شده باشد، اسنادی که در زمان نزدیک‌تری به زمان حال صادر شده باشند، معارض نامیده می‌شوند. به عبارت بهتر تا زمانی که معتبر بودن اسناد دارای تاخیر زمانی برای دادگاه محرز نشود، مالک ملک کسی خواهد بود که ابتدایی‌ترین سند ازنظر زمانی به نام او ثبت شده باشد. به‌این‌ترتیب صاحبان دیگر اسناد می‌توانند برای ابطال سند اولیه درخواست دهند.
چه مدارکی برای ارائه درخواست ابطال سند لازم است؟
کسی که قصد دارد به هر دلیلی درخواست خود را مبنی بر باطل کردن یک سند رسمی ارائه دهد، باید همراه با این درخواست مدارکی را به دادگاه ارائه کند که بر اساس آن دادگاه بتواند صحت ادعای او را بررسی نماید. به‌عنوان‌مثال باید مدرکی را ارائه کند که مالکیت او را بر ملک محرز می‌کند. این مدرم می‌تواند به صورت وصیت‌نامه، وکالت‌نامه، سند مالکیت، قولنامه معتبر یا صلح‌نامه باشد.
به‌علاوه باید دلایل خود را برای ارائه این درخواست برای دادگاه تشریح کند. به‌عنوان‌مثال توضیح دهد که به دلیل ارائه سند جعلی یا تحصیل مال نامشروع و یا موارد دیگر اقدام به ارائه چنین درخواستی کرده است. احراز هویت شخص درخواست دهنده مهم‌ترین مرحله برای انجام شدن روند ابطال سند رسمی است. به همین دلیل متقاضی باید کپی تمام مدارک شناسایی خود را به دادگاه ارائه داده و توسط یک کارشناس معتمد آن‌ها را برابر اصل نماید.
بنابراین در درخواستی که به دادگاه ارائه می‌شود باید موارد زیر به طور دقیق توضیح داده شوند:
- مشخصات کامل مدرکی که مالکیت درخواست‌دهنده را اثبات می‌کند. این مدرک می‌تواند هر یک از موارد ذکر شده در بالا باشد.
- مشخصات کامل شخص درخواست‌دهنده و شخصی که سند به نام او زده شده است.
- مشخصات کامل ملک مورد نظر و شماره پرونده ثبتی
- دلیل ادعا
پس از ارائه درخواست، متقاضی باید هزینه‌ای را برای انجام فرایند و صدور دفترچه رسمی به دادگاه بپردازد.
کدام دادگاه برای صدور حکم ابطال سند رسمی صلاحیت دارد؟
اینکه چه دادگاهی برای بررسی این موضوع و صدور حکم مربوط به آن صلاحیت دارد، بستگی به موضوع متفاوت است. در مواردی که درخواست ابطال سند ملک به دلایلی مانند تصرف ملک، اختلاف در امر مالکیت یا ایجاد مزاحمت و ممانعت از حق ارائه شده باشد، دادگاهی باید به مسئله رسیدگی کند که ملم در حوزه اختیارات او قرار دارد. حتی اگر متقاضی خود ساکن جای دیگری باشد، باید برای ارائه درخواست خود به چنین دادگاهی مراجعه کند.
هزینه دادرسی برای ابطال سند رسمی چگونه محاسبه می‌شود؟
به طور کلی دعوا برای ابطال اسناد رسمی در دسته دعواهای غیرمالی طبقه‌بندی می‌شود. به همین دلیل برای دادرسی آن تنها کافی است که یک هزینه ثابت که از طریق یک وکیل معتبر می‌توان از مقدار آن اطلاع حاصل کرد، پرداخت شود. اما اگر درخواست ابطال سند با دعاوی دیگری مانند ابطال معامله همراه شود، هزینه آن باید به ثورت جداگانه پرداخت شود. زیرا دعوای ابطال معامله یک دعوای مالی است.
سخن پایانی
سند رسمی برخلاف تصور عموم یک سند مالکیت قطعی نیست. در موارد زیادی مانند جعل سند، تصرف مال غیر، فروش مال به چند نفر یا صدور چند سند برای یک ملک می‌توان دعوای ابطال سند رسمی را اقامه کرد. این دعوا در دادگاه محل تنظیم سند بررسی شده و هزینه آن برابر هزینه ثابتی است که باید برای دعواهای غیرمالی پرداخت شود.
