پاسخ به سئوالات حقوقی معاملات املاک صنعتی

پاسخ به سئوالات حقوقی معاملات املاک صنعتی

خرید و فروش کارخانه، نکات حقوقی مهمی دارد که قطعا کارفرماین هنگام عقد قرارداد با آن مواجه می شوند و در صورت نا آگاهی حقوقی مرتکب خطا شده و دچار ضررهای مالی بسیاری می شوند و با توجه به حجم معملاتی که در املاک صنعتی می‌شود قطعا این ضرر جبران ناپذیر خواهد بود.

برای اینکه بتوانیم یک معامله با علم و آگاهی حقوقی انجام دهیم بهتر هست قبل از انجام هرگونه اقدام با یک کارشناس ملکی مشاوره بگیریم و یا در هنگام معامله ملکی وکیل را در کنار خود داشته باشیم زیرا هزینه اندک مشاوره بهتر از خسارات زیاد مادی و معنوی خواهد بود.

اگر نیازی به وکیل نداشته باشید می توانید با مطالعه مسائل حقوقی ملکی با آگاهی بیشتری به معامله ملک موردنظر خود بپردازید.حال به چند پرسش و پاسخ ملکی که قطعا بسیاری از شما با آن مواجه بوده اید می پردازیم

 برای انجام معاملات ملکی حتما قولنامه باید تنظیم شود، یا انتقال سند در دفتر اسناد رسمی کافی است؟

پاسخ : می‌توانید با تنظیم یک قرارداد نقل و انتقال در دفترخانه، سند انتقال را تنظیم کنید.اما بهترین راه و مطمعن ترین آن تنظیم قولنامه با حضور یک کارشناس ملکی است.

اگر بین مبایعه‌نامه و انتقال سند، فروشنده قیمت را بالا ببرد چه باید کرد؟

پاسخ : در قانون مابین موجر و مستأجر چنین مسئله‌ای پیش‌بینی نشده‌ است، لذا در صورتی که طرفین به این امر رضایت بدهند و در قرارداد ذکر شود، اشکال قانونی ندارد و مستند به ماده ۱۰ قانون مدنی برای طرفین لازم‌الاجراست.

 در خرید ملکی که  پیش‌فروش شده چه مواردی را باید رعایت کنیم؟

پاسخ : در قانون پیش‌فروش ساختمان، مصوب ۱۳۸۹ و آیین‌نامه آن مصوب ۱۳۹۳، شرایط متعددی ازجمله تنظیم رسمی قرارداد در دفترخانه، پرداخت ۱۰درصد در زمان تنظیم سند قطعی، صدور قبوض اقساطی، صدور شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد توسط شهرداری و … پیش‌بینی شده است.

آیا امکان منعقد کردن قرارداد اجاره‌ سوله به مدت هشت ماه وجود‌ دارد؟

پاسخ : در قرارداد اجاره قید مدت الزامی است ولی حداقل و حداکثری برای آن ذکر نشده‌ است.

 آیا برای خرید کارخانه‌‌ای که سه مالک دارد، نوشتن قولنامه کفایت می‌کند؟

پاسخ : در املاک مشاعی می‌توان سهم هر مالک را خرید ولی تصرف در مال مشاع نیاز به اجازه همه شرکا دارد.

آیا قرارداد بدون کد رهگیری در اجاره به صورت توافقی بین طرفین مشکل حقوقی دارد؟

پاسخ : کد رهگیری براساس مصوبه هیئت وزیران برای آژانس‌های املاک لازم‌الاجراست ولی تأثیر حقوقی در قراردادهای خرید و فروش و اجاره ندارد، مثلا باعث عدم قطعیت و عدم وقوع یک قرارداد نمی‌شود. تنها تأثیر آن در جنبه اثباتی موضوع در محاکم قضایی است که به وسیله آن بهتر می‌توان موضوع دعوای مطروحه را اثبات کرد. همچنین مانع از کلاهبرداری و فروش مال غیر می‌شود.

مبلغ کمیسیون مشاوران املاک صنعتی در تهران با سایر استان‌ها تفاوت دارد؟ 

پاسخ : بله متفاوت است. نرخ کمیسیون را اتحادیه هر شهر تعیین می‌کند.در املاک صنعتی مبلغ کمیسیون با مسکونی تفاوت بیشتری دارد.

 اگر در یک ملک ورثه‌ای یکی از ورثه‌ها حاضر به فروش نباشد، تکلیف بقیه چیست؟

پاسخ : بهترین روش در مورد اموال فرد فوت شده اعم از منقول و غیرمنقول (ماترک) دادخواست تقسیم ماترک و مهر و موم آن است.

آیا با نداشتن پایان‌کار ساخت ملک می‌توان آن ملک را اجاره داد؟

پاسخ : مستند به ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک، فردی مالک است که سند رسمی دارد یا سابقه ثبتی به نام اوست. پس هرگونه نقل و انتقال اموال غیرمنقول مانند زمین و ساختمان باید به‌صورت رسمی باشد. در صورتی که سند اولیه به نام افراد باشد یا قولنامه (بیع‌نامه) ملکی به نام فرد باشد می‌توان آن را اجاره داد و وجود یا عدم وجود پایان‌کار مانع اجاره دادن ملک نیست.

 این درست است که اگر کسی ۵ سال در یک ملک اجاره‌نشین باشد، می‌تواند نسبت به آن خانه ادعا داشته‌باشد؟

پاسخ : خیر، چنین حقی ایجاد نمی‌شود.قراردادی که بین طرفین منعقد می شود مبنای حکمیت است.

 تفاوت سرقفلی و حق کسب ‌و ‌پیشه چیست؟

پاسخ : هر دو مربوط به ملک تجاری است. حق کسب ‌و ‌پیشه مربوط به قانون روابط موجر و مستأجر سال ۵۶ است و به معنی شهرت تجاری و معروفیتی است که مستأجر در طول زمان ایجاد می‌کند. حق سرقفلی مربوط به قانون روابط موجر و مستأجر سال ۷۶ به بعد است و به معنی مبلغی است که مستأجر به‌عنوان حق تقدم در هنگام اجاره به موجر پرداخت و زمان تخلیه به نرخ روز دریافت می‌کند.

آیا می‌توان در فضای مشاع با نظر اعضای هیئت‌مدیره یا اکثریت مالکان باشگاه ورزشی ایجاد کرد؟

پاسخ : هرگونه تصرف در مشاعات آپارتمان‌ها به دلیل مالکیت تک‌تک افراد در آن صرفاً با رضایت همه مالکان املاک امکان‌پذیر است.

 اگر ملکی مدت زیادی دست مشتری باشد آیا می‌توان به لحاظ قانونی حقی داشته ‌باشد؟

پاسخ : باور غلطی است که رایج شده است. هیچ حقی برای مستأجر ایجاد نمی‌شود.

 آیا فروش ملکی که در اجاره است مشکل قانونی دارد؟ 

پاسخ : در صورتی که خریدار از اجاره ملک اطلاع داشته‌ باشد و این مورد در قرارداد فروش قید شده‌ باشد، خریدار قائم مقام فروشنده در قرارداد اجاره محسوب می‌شود. در غیر این صورت برای خریدار حق فسخ قرارداد فروش وجود دارد.

 آیا قسمتی از ملک که در طرح شهرداری است در قرارداد فروش ذکر می‌شود؟

پاسخ : خرید و فروش مقدار واقع در طرح‌های شهرداری که در میان مردم به عقب‌نشینی معروف است بستگی به توافق افراد دارد. هر چند در سند رسمی ملک متراژ مشخص است ولی معمولاً افراد این میزان را از متراژ کل ملک کسر کرده و مبلغ باقیمانده را به فروشنده پرداخت می‌کنند

 

img

مدیر

پست‌های مرتبط

28 نکته برای تنظیم مبایعه نامه املاک

همه ما ممکن است روزی قصد خرید یا فروش ملک، اتومبیل یا...

ادامه مطلب

چرا نباید وکالتی معامله کنیم؟

هر روزه خرید و فروش دارایی‌ها به روش‌های متداولی در...

ادامه مطلب

مال منقول و غیرمنقول چیست؟

ما هرروزه با اموال گوناگونی سروکار داریم ولی با بسیاری...

ادامه مطلب

پیوستن به گفتگو